Ein Grundstück in Moers verkaufen Sie zu einem guten Preis, wenn Käufer genau wissen, was sie darauf bauen dürfen. Deshalb tragen wir vor der Vermarktung zusammen, was Käufer und Banken wissen wollen: Bodenrichtwert, Baurecht, Erschließung und Baulasten. Die Wertermittlung kostet Sie nichts, ebenso wenig alles Weitere bis zum Notartermin.
Bodenrichtwert: der Ausgangspunkt
Für unbebaute Grundstücke ist der Bodenrichtwert die wichtigste Orientierung. Er gibt den durchschnittlichen Wert je Quadratmeter Boden für eine Zone an, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen, und ist bei BORIS.NRW frei einsehbar. Jeder Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches Grundstück mit bestimmten Merkmalen, etwa der Art der Nutzung.
Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab. Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Lage innerhalb der Zone und vor allem die zulässige Bebauung entscheiden, ob der tatsächliche Wert darüber oder darunter liegt. Ein schmales Hinterliegergrundstück mit langer Zufahrt erzielt selten denselben Quadratmeterpreis wie ein gut geschnittener Bauplatz an der Straße. Mehr dazu im Ratgeber Bodenrichtwert verstehen.
Baugrundstück verkaufen: was gebaut werden darf
Für Käufer ist die wichtigste Frage, was sie bauen dürfen. Die Antwort ergibt sich auf einem von zwei Wegen:
- Bebauungsplan: Gilt für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan, legt er zum Beispiel fest, wie viele Geschosse erlaubt sind, wie viel Fläche bebaut werden darf und wo das Haus stehen kann. Ob ein Plan gilt, erfahren Sie bei der Stadt.
- Ohne Bebauungsplan: Liegt das Grundstück innerhalb eines bebauten Ortsteils, kommt es darauf an, ob sich das geplante Haus in die Umgebung einfügt, also nach Art und Maß der Häuser ringsum (§ 34 BauGB).
Außerhalb bebauter Ortsteile ist Bauen nur in Ausnahmefällen erlaubt. Ein Garten am Ortsrand ist deshalb nicht automatisch Bauland. Sicherheit gibt eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht. Ob sie sich vor dem Verkauf lohnt, hängt vom Grundstück und von den Käufern ab, die infrage kommen.
Erschließung
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn es an eine öffentliche Straße grenzt oder eine gesicherte Zufahrt hat und an Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen werden kann. Käufer fragen außerdem nach Gas, Fernwärme und Glasfaser. Wichtig für den Preis sind auch die Erschließungsbeiträge: Ob für Ihr Grundstück noch Beiträge offen sind oder künftig anfallen können, bestätigt die Stadt auf Anfrage.
Baulasten und Altlasten
Eine Baulast ist eine Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Zufahrt, einen Stellplatz oder eine Abstandsfläche für das Nachbargrundstück zu dulden. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Stadt. Eine Auskunft daraus gehört zu den Unterlagen, die Käufer und Banken sehen wollen.
Altlasten sind Verunreinigungen im Boden, etwa durch eine frühere Tankstelle, Werkstatt oder Industrie. Ob für Ihr Grundstück etwas bekannt ist, zeigt eine Altlastenauskunft der zuständigen Behörde. Bei früher gewerblich genutzten Flächen holen wir sie vor der Vermarktung ein.
Grundstück teilen
Manchmal ist der Garten groß genug für ein zweites Haus. Dann kann es sinnvoll sein, einen Teil abzutrennen und als Baugrundstück zu verkaufen. Vorher klären wir mit Ihnen:
- ob auf dem neuen Teil gebaut werden darf und ob er eine eigene Zufahrt bekommt
- ob das bestehende Haus danach noch alle Abstände und Vorgaben einhält
- die Vermessung durch das Katasteramt oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur
- die Freigabe durch die Bank, falls auf dem Grundstück eine Grundschuld eingetragen ist
Wer die Kosten der Vermessung trägt, regeln Sie im Kaufvertrag. Weil ein abgetrennter Bauplatz steuerlich anders behandelt werden kann als Ihr selbst bewohntes Haus, sollten Sie vorab Ihre Steuerberatung fragen, ob Spekulationssteuer anfällt. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer.
Wer Grundstücke kauft
Welcher Käufer den besten Preis zahlt, hängt davon ab, was auf dem Grundstück möglich ist:
- Familien suchen einen Bauplatz für ihr eigenes Haus und achten auf Lage, Zuschnitt, Schulwege und Ruhe.
- Bauträger rechnen mit der Wohnfläche, die sich bauen und verkaufen lässt. Für größere Grundstücke mit viel Baurecht sind sie oft die passenden Käufer.
- Nachbarn möchten ihr eigenes Grundstück vergrößern, für einen Garten, eine Garage oder einen Anbau.
Wir sprechen die Gruppe an, die zu Ihrem Grundstück passt, mit Exposé, Lageplan und Drohnenaufnahmen, die Lage und Zuschnitt auf einen Blick zeigen. Besichtigungen führen wir nach Absprache, Sie müssen nicht dabei sein.
Grundstück verkaufen in Moers und am Niederrhein
Wir verkaufen Grundstücke in allen Moerser Stadtteilen und am Niederrhein, ebenso in Duisburg, Krefeld und Mülheim an der Ruhr. Steht auf dem Grundstück noch ein altes Haus, kann es als Haus oder als Bauplatz verkauft werden. Was mehr bringt, zeigt die Immobilienbewertung. Für bebaute Grundstücke lesen Sie auch Haus verkaufen in Moers.
Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf
Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks?
Im amtlichen Portal BORIS.NRW, frei einsehbar für ganz Nordrhein-Westfalen. Sie suchen Ihre Adresse und sehen den Wert der Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Er gilt für ein typisches Grundstück dieser Zone, den Wert Ihres eigenen Grundstücks ermitteln wir kostenlos.
Muss ich vor dem Verkauf eine Bauvoranfrage stellen?
Nein, Pflicht ist sie nicht. Bei Grundstücken ohne Bebauungsplan oder mit ungewöhnlichem Zuschnitt kann sie aber helfen, weil Käufer dann mit einer schriftlichen Auskunft der Bauaufsicht planen können. Ob sich der Aufwand lohnt, besprechen wir beim Termin vor Ort.
Was ist der Unterschied zwischen Bauland und Bauerwartungsland?
Baureifes Land darf nach dem öffentlichen Baurecht bebaut werden und ist erschlossen. Bei Bauerwartungsland ist eine Bebauung erst absehbar, etwa weil die Stadt einen Bebauungsplan aufstellen will. Dieser Unterschied wirkt sich deutlich auf den Preis aus.
Wer zahlt die Erschließungsbeiträge?
Gegenüber der Stadt zahlt, wer Eigentümer ist, wenn der Beitragsbescheid kommt. Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer aber vereinbaren, wer die Kosten am Ende trägt. Deshalb klären wir vor dem Verkauf, ob Beiträge offen sind.
Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf?
Das hängt vor allem davon ab, wie klar das Baurecht ist. Steht fest, was gebaut werden darf, können Käufer schnell rechnen und entscheiden. Offene Fragen zu Bebauung, Zufahrt oder Altlasten kosten dagegen Zeit, deshalb klären wir sie vor der Vermarktung.
Was kostet mich der Verkauf meines Grundstücks?
Bis zum Notartermin entstehen Ihnen bei uns keine Kosten, und unsere Vergütung wird nur fällig, wenn tatsächlich verkauft wird. Je nach Fall können bei Ihnen Kosten für die Löschung einer Grundschuld oder die Vermessung bei einer Teilung anfallen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag trägt in der Regel der Käufer.
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Wer Sie berät
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Erlaubnis nach § 34c GewO · Büro: Neuer Wall 2–4, 47441 Moers