Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Haben Sie die Immobilie in dieser Zeit ausschließlich selbst bewohnt, oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor, bleibt der Gewinn steuerfrei. Betroffen sind deshalb vor allem vermietete Häuser und Wohnungen sowie Fälle, in denen der Eigentümer ausgezogen ist.
Was die Spekulationssteuer ist
Eine eigene Steuer mit diesem Namen gibt es nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Der Begriff hat sich eingebürgert, weil es um Gewinne aus einem schnellen Weiterverkauf geht. Wer kurz nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, versteuert diesen Gewinn.
Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen gerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Wie viel das am Ende ist, hängt also von Ihrer gesamten Einkommenssituation ab, nicht nur vom Verkauf.
Für kleine Gewinne gibt es eine Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Erreicht er diese Grenze, ist der Gewinn vollständig steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber. Bei Immobilien spielt die Freigrenze deshalb selten eine Rolle.
Die Spekulationsfrist von zehn Jahren
Entscheidend ist der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf. Liegen weniger als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie in der Regel steuerfrei, ganz gleich, wie Sie sie genutzt haben.
Gerechnet wird in der Regel vom Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum Datum des notariellen Verkaufsvertrags. Einzug, Übergabe oder Grundbucheintrag sind dafür nicht maßgeblich. Ein Beispiel: Haben Sie Ihren Kaufvertrag im Mai 2017 unterschrieben, endet die Frist im Mai 2027. Liegt der Termin knapp an der Grenze, lassen Sie sich den genauen Stichtag von Ihrer Steuerberatung bestätigen, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.
Nicht verwechseln
Spekulationssteuer und Grunderwerbsteuer haben nichts miteinander zu tun. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Die Spekulationssteuer betrifft nur Sie als Verkäufer, und nur dann, wenn Sie innerhalb der Frist mit Gewinn verkaufen und keine Ausnahme greift.
Haus verkaufen vor 10 Jahren: die Ausnahmen für Selbstnutzer
Wer in seiner Immobilie selbst wohnt, wird nicht als Spekulant behandelt. Das Gesetz kennt dafür zwei Ausnahmen. Es reicht, wenn eine davon erfüllt ist.
- Ausschließliche Selbstnutzung: Sie haben die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt.
- Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor: Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt.
Drei Beispiele zeigen, wie das in der Praxis aussieht.
Beispiel 1: Eine Familie kauft 2020 eine Doppelhaushälfte und wohnt dort bis zum Verkauf im Jahr 2026 durchgehend selbst. Seit dem Kauf sind keine zehn Jahre vergangen, trotzdem bleibt der Gewinn steuerfrei, weil sie das Haus ausschließlich selbst bewohnt hat.
Beispiel 2: Ein Eigentümer kauft 2019 eine Wohnung und vermietet sie bis Ende 2023. Im Januar 2024 zieht er selbst ein und verkauft 2026. Er hat die Wohnung im Verkaufsjahr 2026 und in den beiden Jahren davor, 2025 und 2024, selbst bewohnt. Der Gewinn bleibt steuerfrei, obwohl die Wohnung vorher vermietet war.
Beispiel 3: Eine Eigentümerin kauft 2020 ein Haus, wohnt bis 2023 selbst darin und vermietet es ab 2024. Im Jahr 2026 verkauft sie. Sie hat weder ausschließlich selbst darin gewohnt noch in den Jahren 2024 bis 2026. Da noch keine zehn Jahre vergangen sind, ist der Gewinn steuerpflichtig.
Schwieriger wird es in Mischfällen, etwa wenn Sie nur einen Teil des Hauses selbst bewohnen, eine Einliegerwohnung vermieten oder ein Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht haben. Solche Fälle sollte Ihre Steuerberatung prüfen.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt die Frist nicht neu. Es zählt das Kaufdatum des Erblassers oder Schenkers. Für Sie als Erben oder Beschenkten läuft also die Frist weiter, die mit dem ursprünglichen Kauf begonnen hat.
Beispiel: Ihr Vater hat sein Haus 1996 gekauft. Sie erben es 2025 und verkaufen 2026. Seit seinem Kauf sind weit mehr als zehn Jahre vergangen, Spekulationssteuer fällt nicht an.
Beispiel: Ihre Mutter hat 2019 eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft und vermietet. Sie erben die Wohnung 2024 und möchten sie 2026 verkaufen. Seit dem Kauf durch Ihre Mutter sind erst sieben Jahre vergangen, die Frist läuft also bis 2029. Ein Verkauf vorher kann steuerpflichtig sein, wenn keine Ausnahme für Selbstnutzung greift.
Beispiel: Ihre Eltern schenken Ihnen 2022 eine Wohnung, die sie 2014 gekauft haben. Die zehn Jahre sind seit 2024 um, ein Verkauf im Jahr 2026 ist insoweit steuerfrei.
Die Spekulationssteuer ist von der Erbschaftsteuer getrennt zu betrachten. Was beim Erben einer Immobilie sonst noch zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber zur geerbten Immobilie.
Typische Fälle, in denen die Steuer anfällt
Die meisten Selbstnutzer sind von der Spekulationssteuer nicht betroffen. Aufmerksam sollten Sie in diesen Situationen sein:
- Vermietete Wohnung oder vermietetes Haus, das Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben. Hier greift keine Ausnahme für Selbstnutzung.
- Trennung und Auszug: Zieht ein Partner aus und wird das Haus später verkauft, kann für den Ausgezogenen Spekulationssteuer anfallen, wenn die Ausnahme für ihn nicht mehr greift. Mehr dazu im Ratgeber zur Immobilie bei Scheidung.
- Unbebautes Grundstück: Auf einem Grundstück wohnt niemand, eine Ausnahme für Selbstnutzung kommt deshalb in der Regel nicht in Betracht.
- Geerbte Kapitalanlage: Wenn der Erblasser erst vor wenigen Jahren gekauft hat, läuft seine Frist für Sie weiter.
Wie sich der Gewinn ergibt
Versteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Vereinfacht gesagt ist das der Verkaufspreis abzüglich dessen, was Sie damals für die Immobilie aufgewendet haben, einschließlich der Kaufnebenkosten, und abzüglich der Kosten des Verkaufs. Bei vermieteten Objekten kommen steuerliche Besonderheiten hinzu, die den Gewinn verändern können.
Wie hoch der Gewinn in Ihrem Fall genau ausfällt und welche Kosten Sie ansetzen dürfen, rechnet Ihre Steuerberatung aus. Für diese Rechnung braucht sie einen realistischen Verkaufspreis. Den können wir Ihnen mit einer kostenlosen Wertermittlung liefern, bevor Sie sich entscheiden. Welche Kosten beim Verkauf sonst noch anfallen, zeigt unser Ratgeber zu den Kosten beim Hausverkauf.
Was Sie vor dem Verkauf tun sollten
- Kaufvertrag heraussuchen. Das Datum der Beurkundung zeigt, wann Ihre Frist endet. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien brauchen Sie den Kaufvertrag des Erblassers oder Schenkers.
- Nutzung belegen. Halten Sie fest, in welchen Jahren Sie selbst in der Immobilie gewohnt haben, zum Beispiel mit Ihrer Meldebescheinigung.
- Steuerberatung fragen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Nach der Beurkundung lässt sich am Datum nichts mehr ändern.
- Zeitplan abstimmen. Wenn die Frist bald endet, kann die Vermarktung trotzdem beginnen. Der Notartermin wird dann so gelegt, dass er nach Ablauf der Frist liegt.
Kurz gesagt
Spekulationssteuer betrifft private Immobilien, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben. Wer ausschließlich selbst darin gewohnt hat, oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, verkauft steuerfrei. Bei Erbschaft und Schenkung zählt das Kaufdatum des Vorbesitzers. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Notartermin von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Häufige Fragen
Wann fällt bei einem Hausverkauf Spekulationssteuer an?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie mit Gewinn verkaufen. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie das Haus ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Dann spielt die Haltedauer keine Rolle.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Einen festen Satz gibt es nicht. Der Gewinn wird zu Ihrem Einkommen gerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Die genaue Höhe kann Ihnen nur Ihre Steuerberatung ausrechnen.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Das hängt vom Kaufdatum des Erblassers ab, nicht vom Datum des Erbfalls. Liegt sein Kauf mehr als zehn Jahre zurück, fällt keine Spekulationssteuer an. Ist die Frist noch nicht abgelaufen, kann eine Ausnahme für Selbstnutzung helfen. Das sollte Ihre Steuerberatung prüfen.
Gilt die Spekulationsfrist auch für eine selbst genutzte Wohnung?
Für selbst genutzte Wohnungen gelten die Ausnahmen. Haben Sie die Wohnung ausschließlich selbst bewohnt, oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, ist der Gewinn steuerfrei. Das gilt auch, wenn seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.
Ab welchem Datum läuft die Spekulationsfrist?
Gerechnet wird in der Regel vom Datum des notariellen Kaufvertrags bis zum Datum des notariellen Verkaufsvertrags. Einzug oder Grundbucheintrag sind dafür nicht entscheidend. Bei knappen Fällen sollten Sie den Stichtag von Ihrer Steuerberatung bestätigen lassen.
Gibt es einen Freibetrag bei der Spekulationssteuer?
Es gibt eine Freigrenze, keinen Freibetrag. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Erreicht er diese Grenze, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.