Ein Mehrfamilienhaus verkaufen Sie anders als ein Einfamilienhaus: Käufer sind meist Kapitalanleger, und die rechnen mit Mieten, Kosten und Zustand. Wir bewerten Ihr Mehrfamilienhaus in Moers, Duisburg, Krefeld und am Niederrhein nach dem Ertragswert, bereiten Mietaufstellung und Unterlagen auf und sprechen Käufer auf Wunsch diskret an. Ihre Mieter merken davon so wenig wie möglich.
Mehrfamilienhaus verkaufen: wer kauft?
Für ein Mehrfamilienhaus oder Zinshaus interessieren sich vor allem drei Gruppen:
- Private Kapitalanleger, die ihr Vermögen in Immobilien anlegen und auf eine verlässliche Miete achten.
- Familien oder Paare, die eine Wohnung selbst beziehen und die übrigen vermieten möchten, vor allem bei kleineren Häusern mit wenigen Wohnungen.
- Bestandshalter und Investoren, die mehrere Häuser besitzen und gezielt in bestimmten Lagen kaufen.
Alle drei prüfen sehr genau. Sie wollen die tatsächlichen Mieten sehen, die Mietverträge, die Nebenkostenabrechnungen und den Zustand von Dach, Heizung, Leitungen und Fassade. Je besser diese Fragen vorab beantwortet sind, desto ruhiger verlaufen Besichtigungen und Verhandlung.
Wie der Ertragswert entsteht
Mehrfamilienhäuser werden in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet, also aus den Mieten, die das Haus dauerhaft einbringt. Vereinfacht gesagt: Von den Jahresmieten werden die Kosten abgezogen, die ein Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann, etwa für Verwaltung und Instandhaltung. Der verbleibende Ertrag wird mit einem Zinssatz, den der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ableitet, in einen Wert umgerechnet. Der Bodenwert fließt mit ein.
Kapitalanleger rechnen außerdem gern mit dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Diese Kennzahl ersetzt keine Bewertung, zeigt aber, wie Käufer auf Ihr Haus blicken. Entscheidend ist auch, ob die Mieten zum Markt passen. Liegen sie deutlich darunter, sehen Käufer Spielraum. Ob und wie weit sich Mieten anpassen lassen, hängt aber vom Mietrecht und vom einzelnen Vertrag ab.
Den rechnerischen Wert prüfen wir immer an den amtlichen Marktdaten des Gutachterausschusses, die aus beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet sind. Mehr zu den Verfahren auf der Seite Immobilienbewertung.
Die Mietaufstellung
Die Mietaufstellung ist das wichtigste Dokument beim Verkauf eines Zinshauses. Sie zeigt auf einen Blick, was das Haus einbringt. Für jede Einheit gehören hinein:
- Lage im Haus und Wohnfläche
- Nettokaltmiete und Vorauszahlung für die Nebenkosten
- Mietbeginn und letzte Mieterhöhung
- Besonderheiten wie eine Staffel- oder Indexmiete
- Höhe der Kaution
- Garagen, Stellplätze und andere Flächen mit eigener Miete
- Leerstand und der Grund dafür
Dazu kommen Mietverträge, die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Wir bereiten Mietaufstellung und Unterlagen so auf, dass Kapitalanleger und ihre Banken sie schnell prüfen können.
Zustand und Instandhaltung
Neben den Mieten prüfen Käufer, was in den nächsten Jahren am Haus zu tun ist. Ein altes Dach, eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer oder Leitungen aus der Bauzeit rechnen sie als Kosten in ihren Preis ein. Belege über Modernisierungen, Wartungsnachweise und Angaben zu erledigten Reparaturen zeigen dagegen, dass das Haus gepflegt wurde. Bekannte Schwachstellen sprechen wir offen an, denn in der Verhandlung kostet eine Überraschung bei der Besichtigung meist mehr als ein ehrlicher Hinweis im Exposé.
Mieter informieren
Ihre Mieter möchten wissen, wenn ihr Haus verkauft wird. Am besten informieren Sie sie früh und persönlich, bevor Fotos gemacht werden oder die ersten Interessenten kommen. Die wichtigste Botschaft für Ihre Mieter: Ihre Mietverträge bleiben bestehen, der Käufer tritt als neuer Vermieter ein.
Besichtigungen planen wir mit Rücksicht auf die Mieter:
- Termine kündigen wir rechtzeitig an und stimmen sie mit den Mietern ab.
- Mehrere Interessenten bündeln wir an einem Termin, statt jede Woche zu klingeln.
- Vermietete Wohnungen betreten wir nur, wenn die Mieter einverstanden sind. Oft genügen eine freie Wohnung, Keller, Dachboden und Treppenhaus.
- Es kommen nur geprüfte Interessenten, die die Unterlagen schon kennen.
Diskret an Kapitalanleger verkaufen
Nicht jeder Eigentümer möchte sein Haus in Portalen sehen, und nicht jeder Mieter soll von Nachbarn darauf angesprochen werden. Auf Wunsch verzichten wir deshalb auf öffentliche Anzeigen und sprechen gezielt Kapitalanleger an. Adresse, Mietaufstellung und Unterlagen erhalten nur Interessenten, die wir vorher geprüft haben.
Möchten Sie lieber breit vermarkten, nutzen wir Fotos, Video, Drohnenaufnahmen, Exposé, Portale und Print. Welcher Weg passt, besprechen wir beim ersten Termin, die Entscheidung liegt bei Ihnen. Bis zum Notartermin zahlen Sie in beiden Fällen nichts.
Erbe, Steuern und Region
Kommt ein Mehrfamilienhaus durch einen Erbfall in eine Erbengemeinschaft, entscheiden alle Erben gemeinsam über den Verkauf. Ein nachvollziehbarer Ertragswert hilft, sich zu einigen, mehr im Ratgeber Immobilie geerbt. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann Spekulationssteuer anfallen, denn für vermietete Wohnungen greift die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien nicht. Bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum des Erblassers. Lassen Sie das von Ihrer Steuerberatung prüfen, einen Überblick gibt der Ratgeber Spekulationssteuer.
Wir verkaufen Mehrfamilienhäuser in Moers und am ganzen Niederrhein, außerdem in Duisburg, Krefeld und Oberhausen. Einzelne vermietete Eigentumswohnungen behandelt die Seite Wohnung verkaufen.
Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Müssen meine Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Sie können Ihr Haus verkaufen, ohne die Mieter um Erlaubnis zu fragen, ihre Mietverträge gehen auf den Käufer über. Bei einzelnen Eigentumswohnungen können im Einzelfall andere Regeln gelten, das prüft der Notar.
Was kostet mich der Verkauf?
Bis zum Notartermin nichts. Die gesetzliche Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, bei Mehrfamilienhäusern wird die Vergütung frei vereinbart. Die Höhe halten wir vorher schriftlich fest, fällig wird sie nur bei einem erfolgreichen Verkauf.
Wie bewerten Sie ein Haus mit Leerstand oder niedrigen Mieten?
Wir sehen uns an, warum eine Wohnung leer steht und welche Miete am Markt erzielbar wäre. Käufer bewerten Leerstand und niedrige Mieten unterschiedlich, manche sehen darin vor allem Aufwand, andere Spielraum. Wir zeigen beides offen und begründen den Angebotspreis mit Vergleichsverkäufen.
Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Das hängt vom Preis, von den Unterlagen und davon ab, wie gründlich der Käufer und seine Bank prüfen. Bei Mehrfamilienhäusern wird meist ausführlicher geprüft als bei einem Einfamilienhaus. Vollständige Unterlagen von Anfang an sparen deshalb am meisten Zeit.
Was passiert mit den Kautionen der Mieter?
Die Kautionen werden beim Verkauf an den Käufer übertragen, denn er muss sie später an die Mieter zurückzahlen. Wie und wann das geschieht, regelt der Kaufvertrag.
Verkaufen Sie auch Wohn- und Geschäftshäuser?
Ja. Bei Häusern mit Laden, Praxis oder Büro im Erdgeschoss kommen zu den Wohnungsmieten die Gewerbemieten hinzu, mit eigenen Vertragsregeln und Laufzeiten. Auch diese Verträge bereiten wir für Käufer verständlich auf.
KI-Bild
Wer Sie berät
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Erlaubnis nach § 34c GewO · Büro: Neuer Wall 2–4, 47441 Moers