Eine Wohnung in Moers verkaufen Sie anders als ein Haus: Mit der Wohnung wird der Käufer Mitglied der Eigentümergemeinschaft und schaut deshalb genau auf WEG-Unterlagen, Hausgeld und Erhaltungsrücklage. Wir bewerten Ihre Eigentumswohnung kostenlos, stellen die Unterlagen zusammen und begleiten den Verkauf bis zum Notartermin. Das gilt für selbst bewohnte Wohnungen genauso wie für vermietete.
Wohnung verkaufen in Moers: was anders ist
Bei einem Haus gehören Gebäude und Grundstück ganz Ihnen. Bei einer Eigentumswohnung besitzen Sie die Wohnung als Sondereigentum und dazu einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, also zum Beispiel an Dach, Fassade, Treppenhaus, zentraler Heizungsanlage und Grundstück. Über diese Teile entscheidet die Eigentümerversammlung gemeinsam.
Für Käufer heißt das: Sie prüfen nicht nur die Wohnung, sondern das ganze Haus und die Gemeinschaft. Sie wollen wissen, ob eine Sanierung ansteht, wie gut die Rücklage gefüllt ist und wie die Eigentümer in den letzten Jahren entschieden haben. Je klarer Sie diese Fragen beantworten können, desto sicherer fühlen sich Käufer und desto ruhiger verläuft die Verhandlung.
Diese WEG-Unterlagen wollen Käufer sehen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Höhe der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Grundbuchauszug
- bei Vermietung: Mietvertrag und Mieterliste
Viele dieser Unterlagen liegen bei Ihrer Hausverwaltung. Wir stellen sie mit Ihnen zusammen und sehen sie durch, bevor ein Käufer sie bekommt. Besonders wichtig sind die Protokolle: Darin steht, ob ein neues Dach, eine Fassadensanierung oder eine neue Heizung beschlossen oder geplant ist und ob dafür eine Sonderumlage droht. Käufer finden das ohnehin heraus. Besser, Sie wissen es vorher, und der Preis berücksichtigt es von Anfang an.
Hausgeld und Erhaltungsrücklage
Das Hausgeld zahlen Sie jeden Monat an die Gemeinschaft. Davon werden zum Beispiel Verwaltung, Versicherung, Hausmeister, Allgemeinstrom und die Zuführung zur Rücklage bezahlt. Der Wirtschaftsplan legt fest, wie hoch es ist, die Hausgeldabrechnung zeigt, was tatsächlich ausgegeben wurde. Für Kapitalanleger zählt außerdem, welcher Teil davon auf Mieter umgelegt werden kann.
Die Erhaltungsrücklage, früher meist Instandhaltungsrücklage genannt, ist das gemeinsame Ersparte der Eigentümer für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Ist sie im Verhältnis zum Alter des Hauses und zu anstehenden Arbeiten niedrig, rechnen Käufer mit einer Sonderumlage und ziehen das gedanklich vom Preis ab. Ihr Anteil an der Rücklage bleibt beim Verkauf in der Gemeinschaft, ausgezahlt wird er nicht.
Vermietete Wohnung verkaufen
Ist Ihre Wohnung vermietet, bleibt der Mieter. Der Mietvertrag gilt weiter, der Käufer tritt als neuer Vermieter ein. Käufer sind deshalb meist Kapitalanleger, die mit der Miete rechnen. Selbstnutzer kaufen eine vermietete Wohnung selten, weil sie nicht einfach einziehen können.
Für Anleger zählen vor allem:
- die Nettokaltmiete im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in der Lage
- Laufzeit und Inhalt des Mietvertrags, etwa eine Staffel- oder Indexmiete
- ob die Miete pünktlich gezahlt wird
- das Hausgeld und der Teil davon, der umgelegt werden kann
Bewertet wird eine vermietete Wohnung deshalb auch nach ihrem Ertrag, nicht nur im Vergleich mit leeren Wohnungen. Besichtigungen stimmen wir mit Ihrem Mieter ab, kündigen sie rechtzeitig an und führen sie selbst. Am besten informieren Sie Ihren Mieter früh und persönlich über den geplanten Verkauf, das schafft Vertrauen und erleichtert die Termine.
Spekulationssteuer bei vermieteten Wohnungen
Haben Sie die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft und vermietet, ist der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerpflichtig, denn die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift dann nicht. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrer Steuerberatung prüfen. Mehr im Ratgeber Spekulationssteuer.
Selbst bewohnte Wohnung verkaufen
Wohnen Sie selbst in der Wohnung, planen wir den Verkauf rund um Ihren Umzug. Besichtigungen finden nach Absprache statt, Sie müssen nicht dabei sein. Wann Sie die Wohnung übergeben, legen Sie mit dem Käufer im Kaufvertrag fest, so bleibt Zeit für den Wechsel in Ihr neues Zuhause. Haben Sie die Wohnung zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an, auch wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt.
Ablauf und Kosten
Im Kern läuft der Verkauf einer Wohnung ab wie ein Hausverkauf: kostenlose Wertermittlung, gemeinsamer Plan, Unterlagen, Vermarktung mit Fotos, Video und Exposé, Besichtigungen mit geprüften Interessenten, Verhandlung und Notartermin. Jeden Schritt beschreibt die Seite Haus verkaufen in Moers, den Wert ermitteln wir bei der Immobilienbewertung in Moers.
Bis zum Notartermin entstehen Ihnen keine Kosten, eine Vergütung fällt nur im Erfolgsfall an. Den Energieausweis gibt es bei Eigentumswohnungen für das ganze Gebäude. Fehlt er, kümmern wir uns gemeinsam mit der Verwaltung darum und übernehmen die Kosten.
Eigentumswohnung verkaufen in Moers und Umgebung
Wir verkaufen Eigentumswohnungen in allen Moerser Stadtteilen, von Moers-Mitte und Asberg bis Repelen und Kapellen. Darüber hinaus sind wir für Eigentümer in Duisburg, Krefeld und Düsseldorf da. Gehört Ihnen nicht nur eine Wohnung, sondern das ganze Haus, lesen Sie weiter unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf
Was ist meine Wohnung in Moers wert?
Das hängt von Lage, Größe, Zustand und Etage ab, außerdem von Balkon, Aufzug, Stellplatz und den Zahlen der Eigentümergemeinschaft. Eine erste Einschätzung bekommen Sie kostenlos am Telefon, meist schon wenige Minuten nach Ihrer Anfrage. Den genauen Wert ermitteln wir bei einem Termin in Ihrer Wohnung.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Wohnungsverkauf?
Ist der Käufer Verbraucher, gelten seit dem 23. Dezember 2020 feste Regeln (§§ 656a bis 656d BGB): Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide gleich viel. Beauftragt nur der Verkäufer, zahlt der Käufer höchstens die Hälfte, und erst, wenn der Verkäufer gezahlt hat. Die Höhe unserer Vergütung vereinbaren wir vorher schriftlich mit Ihnen.
Was ist mit Hausverwaltung und Hausgeld nach dem Verkauf?
Der Kaufvertrag legt fest, ab wann der Käufer Hausgeld und laufende Kosten übernimmt, meist ab der Übergabe. Verlangt die Teilungserklärung für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters, wird sie in der Regel über den Notar eingeholt. Wir prüfen das früh, damit der Notartermin nicht daran hängt.
Was passiert, wenn eine Sonderumlage geplant ist?
Dann gehört das offen auf den Tisch. Ist eine Maßnahme schon beschlossen, wird im Kaufvertrag geregelt, wer die Sonderumlage trägt. Käufer akzeptieren das eher, wenn sie es früh erfahren und der Preis es berücksichtigt.
Lohnt es sich, eine leere Wohnung vor dem Verkauf zu vermieten?
Das kommt auf die Wohnung an. Eine leere Wohnung kommt für Selbstnutzer und Kapitalanleger infrage, eine vermietete fast nur für Anleger. Ob sich eine Vermietung vor dem Verkauf lohnt, rechnen wir mit Ihnen durch.
KI-Bild
Wer Sie berät
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Erlaubnis nach § 34c GewO · Büro: Neuer Wall 2–4, 47441 Moers