Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Boden in einer bestimmten Zone. Ihn ermittelt der Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, und in Nordrhein-Westfalen ist er bei BORIS.NRW frei einsehbar. Er gilt nur für den Boden, nicht für das Haus, das darauf steht, und er beschreibt ein durchschnittliches Grundstück, nicht unbedingt Ihres.
Was der Bodenrichtwert bedeutet
Stellen Sie sich eine Wohnstraße mit ähnlichen Grundstücken vor. Wird dort ein Grundstück verkauft, landet der Kaufpreis beim Gutachterausschuss, einem unabhängigen Gremium von Sachverständigen. Aus vielen solchen Verkäufen errechnet der Ausschuss, was ein Quadratmeter Boden in diesem Gebiet im Durchschnitt wert ist. Das ist der Bodenrichtwert.
Der Wert gilt für eine Bodenrichtwertzone, also ein Gebiet, in dem die Grundstücke weitgehend vergleichbar sind, etwa ein Wohngebiet mit Einfamilienhäusern. Für jede Zone beschreibt der Ausschuss ein typisches Grundstück, das sogenannte Richtwertgrundstück. Der Bodenrichtwert bezieht sich genau auf dieses gedachte Grundstück, und er gilt zu einem bestimmten Stichtag.
Für Moers ermittelt die Werte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Moers. Er veröffentlicht außerdem einen Grundstücksmarktbericht mit weiteren Daten zum örtlichen Markt, ebenfalls über BORIS.NRW. Die wichtigsten Zahlen daraus haben wir in der Übersicht Immobilienpreise in Moers 2026 zusammengefasst.
Bodenrichtwert abfragen bei BORIS.NRW
In Nordrhein-Westfalen finden Sie alle Bodenrichtwerte an einer Stelle, im Informationssystem der Gutachterausschüsse. So gehen Sie vor:
- Öffnen Sie im Browser die Seite boris.nrw.de.
- Wählen Sie auf der Startseite den Bereich „Bodenrichtwerte“.
- Geben Sie im Suchfeld Ihre Adresse ein und bestätigen Sie. Die Karte springt zu Ihrer Straße.
- Auf der Karte sehen Sie die Bodenrichtwertzonen. Klicken Sie auf Ihr Grundstück, falls die Angaben zur Zone nicht von selbst erscheinen.
- Lesen Sie den Wert in Euro je Quadratmeter und die Beschreibung des Richtwertgrundstücks. Achten Sie auf den Stichtag.
- Speichern Sie die Auskunft bei Bedarf als PDF über das entsprechende Symbol.
- Werte früherer Jahre finden Sie über die historische Ansicht. So sehen Sie, wie sich die Werte in Ihrer Gegend entwickelt haben.
Die Bedienung der Seite kann sich im Lauf der Zeit ändern, das Prinzip bleibt gleich: Adresse eingeben, Zone anklicken, Angaben lesen. Erscheint statt eines Wertes ein Hinweis, dass für diese Fläche kein Bodenrichtwert ermittelt wurde, hilft der zuständige Gutachterausschuss weiter.
Grundstück ohne Hausnummer
Für einen Bauplatz oder ein Gartenland ohne Adresse suchen Sie über Gemarkung, Flur und Flurstück. Diese Angaben stehen im Grundbuchauszug und auf der Flurkarte. Alternativ zoomen Sie in der Karte bis zu Ihrem Grundstück.
Die Angaben zur Zone richtig lesen
Lesen Sie nicht nur die Zahl. Erst wenn Sie wissen, für welches Grundstück der Wert gilt, können Sie beurteilen, wie gut er zu Ihrem passt. Typische Angaben zum Richtwertgrundstück sind:
- Art der Nutzung: zum Beispiel Wohnbaufläche, gemischte Baufläche oder Gewerbe.
- Größe oder Tiefe: Wie groß oder wie tief ist ein typisches Grundstück in dieser Zone?
- Erschließungszustand: Ist das Grundstück an Straße, Wasser und Kanal angeschlossen, und sind die Beiträge dafür bezahlt?
- Maß der Bebauung: In manchen Zonen ist angegeben, wie dicht gebaut werden darf, zum Beispiel über die Zahl der Geschosse.
Diese Angaben sind der Schlüssel zum Verständnis. Ein Bodenrichtwert für erschlossene Wohnbaufläche mit typischer Grundstücksgröße sagt über ein deutlich größeres Grundstück oder eines ohne Erschließung nur wenig aus.
Warum der Bodenrichtwert nicht der Hauswert ist
Der häufigste Denkfehler: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche, und schon kennt man den Wert seines Hauses. Das stimmt aus mehreren Gründen nicht.
Erstens erfasst der Bodenrichtwert nur den Boden. Das Haus mit Baujahr, Größe, Zustand und Ausstattung kommt hinzu, und bei den meisten Immobilien macht es einen großen Teil des Werts aus. Zweitens ist der Bodenrichtwert ein Durchschnitt. Ihr Grundstück kann darüber oder darunter liegen. Drittens bildet er den Markt zum Stichtag ab, nicht den von heute.
Ein Beispiel: Zwei Nachbarhäuser stehen auf gleich großen Grundstücken in derselben Zone. Das eine ist ein gepflegter Bungalow mit neuer Heizung und modernem Bad, das andere ein Haus, in dem seit Jahrzehnten nichts gemacht wurde. Der Bodenwert der beiden ist ähnlich. Ihr Verkaufspreis kann sich trotzdem deutlich unterscheiden, weil Käufer das ganze Haus bezahlen und nicht nur den Boden.
Profis nutzen den Bodenrichtwert deshalb als einen Baustein unter mehreren. Beim Sachwertverfahren, das bei Einfamilienhäusern häufig angewendet wird, ergibt sich der Wert aus Bodenwert plus Gebäudewert, angepasst an die Lage am Markt. Wie die Verfahren zusammenspielen, lesen Sie im Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Wann Ihr Grundstück vom Richtwert abweicht
Kein Grundstück gleicht dem Richtwertgrundstück genau. Diese Unterschiede wirken sich auf den Bodenwert aus:
- Größe: Ist Ihr Grundstück deutlich größer als das typische Grundstück der Zone, ist der Wert je Quadratmeter oft niedriger. Ein sehr großer Garten ist pro Quadratmeter selten so viel wert wie Bauland.
- Zuschnitt und Tiefe: Ein schmales, sehr tiefes oder verwinkeltes Grundstück lässt sich schlechter bebauen als ein gut geschnittenes.
- Lage in der Zone: Eine Zone kann ruhige Seitenstraßen und eine stark befahrene Straße umfassen. Die ruhige Ecke ist meist mehr wert als das Grundstück an der Durchgangsstraße oder an der Bahnlinie.
- Bebaubarkeit: Was auf dem Grundstück gebaut werden darf, beeinflusst seinen Wert unmittelbar. Maßgeblich ist das Baurecht der Stadt.
- Rechte und Lasten: Ein Wegerecht für den Nachbarn oder eine Baulast kann den Wert mindern.
Wie stark sich zum Beispiel die Größe auswirkt, zeigen manche Gutachterausschüsse in ihrem Grundstücksmarktbericht mit eigenen Umrechnungshilfen. Für eine verlässliche Einschätzung braucht es trotzdem den Blick auf das konkrete Grundstück.
Wofür Sie den Bodenrichtwert nutzen können
Der Bodenrichtwert ist eine gute erste Orientierung. Er zeigt, ob eine Gegend eher günstig oder eher teuer ist, und er hilft, Angebote für ein Grundstück einzuordnen. Wer ein unbebautes Grundstück verkaufen möchte, findet hier den wichtigsten Anhaltspunkt. Mehr dazu lesen Sie auf unserer Seite zum Verkauf eines Grundstücks.
Für bebaute Grundstücke reicht der Bodenrichtwert allein nicht. Für einen realistischen Verkaufspreis müssen Haus, Lage und Markt zusammen betrachtet werden. Bei Polder Immobilien ist die Wertermittlung kostenlos: Sie erhalten zuerst eine persönliche Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage, auf Wunsch danach den genauen Wert vor Ort, auf Grundlage amtlicher Vergleichsdaten aus beurkundeten Kaufpreisen. Wenn Ihre Immobilie in Moers steht, finden Sie weitere Informationen auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Moers.
Kurz gesagt
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je Quadratmeter Boden für eine Zone, ermittelt aus echten Kaufpreisen und bei BORIS.NRW frei einsehbar. Er gilt nur für den Boden und für ein typisches Grundstück. Größe, Zuschnitt und Lage in der Zone können Ihren Bodenwert verändern, und den Wert Ihres Hauses ersetzt er nicht.
Häufige Fragen
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
In Nordrhein-Westfalen bei BORIS.NRW unter boris.nrw.de. Dort geben Sie Ihre Adresse ein und sehen den Bodenrichtwert der Zone, in der Ihr Grundstück liegt. Die Werte sind frei einsehbar.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Er nennt den durchschnittlichen Wert je Quadratmeter Boden in einer Zone, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen. Er bezieht sich auf ein typisches Grundstück mit bestimmten Merkmalen. Für das Gebäude gilt er nicht.
Kann ich mit dem Bodenrichtwert den Wert meines Hauses berechnen?
Nein, nicht allein. Der Bodenrichtwert erfasst nur den Boden. Für den Wert eines Hauses kommen Gebäude, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage hinzu.
Wer legt den Bodenrichtwert fest?
Der örtlich zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Für Moers ist das der Gutachterausschuss in der Stadt Moers. Er wertet dafür die Kaufpreise aus, die ihm vorliegen.
Warum weicht der Preis meines Grundstücks vom Bodenrichtwert ab?
Weil Ihr Grundstück nicht genau dem Richtwertgrundstück entspricht. Größe, Zuschnitt, Lage in der Zone, Bebaubarkeit und eingetragene Rechte verändern den Wert. Dazu kommt, dass sich der Markt seit dem Stichtag verändert haben kann.
Kann ich alte Bodenrichtwerte abfragen?
Ja. Bei BORIS.NRW gibt es eine historische Ansicht mit Werten früherer Jahre. So lässt sich nachvollziehen, wie sich die Bodenwerte in Ihrer Gegend entwickelt haben.
KI-Bild
Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.