Wenn Sie ein Haus geerbt haben, sichern Sie es zuerst, verschaffen sich einen Überblick über Unterlagen und mögliche Schulden und weisen Ihr Erbe nach, mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Danach lassen Sie das Grundbuch auf sich berichtigen, das ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Erst dann steht die eigentliche Entscheidung an: behalten, vermieten oder verkaufen.
Über Behalten oder Verkaufen müssen Sie nicht in den ersten Wochen entscheiden. Ein Todesfall in der Familie ist belastend genug. Die folgenden Abschnitte helfen Ihnen, die Schritte in eine sinnvolle Reihenfolge zu bringen.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
In den ersten Tagen geht es nicht um den Verkauf, sondern darum, das Haus zu sichern und den Überblick zu gewinnen.
- Haus sichern: Schlüssel zusammentragen, Fenster und Türen prüfen, im Winter die Heizung nicht ganz abstellen. Ein leeres Haus braucht regelmäßige Kontrollen.
- Versicherungen informieren: Melden Sie der Wohngebäudeversicherung den Erbfall und gegebenenfalls den Leerstand. Klären Sie, ob der Schutz bestehen bleibt.
- Zähler und Verträge: Lesen Sie Strom, Gas und Wasser ab und informieren Sie die Versorger. Laufende Verträge gehen auf die Erben über.
- Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Kreditverträge, Versicherungspolicen, Rechnungen für Modernisierungen. Diese Papiere brauchen Sie später für Steuer, Bewertung und einen möglichen Verkauf.
- Testament abgeben: Finden Sie ein Testament im Nachlass, geben Sie es beim Nachlassgericht ab.
Ein wichtiger Punkt sind mögliche Schulden. Wenn Sie nicht sicher sind, ob der Nachlass überschuldet ist, sprechen Sie zügig mit einem Notar oder einem Anwalt. Für die Ausschlagung eines Erbes gelten kurze Fristen.
Erbschein, Testament und Grundbuch
Um über das Haus verfügen zu können, müssen Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind. Dafür gibt es zwei Wege:
- Erbschein: Er wird beim Nachlassgericht beantragt, häufig mit Unterstützung eines Notars.
- Notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll: Hat der Verstorbene ein Testament beim Notar errichtet und hat das Nachlassgericht es eröffnet, reicht das in der Regel als Nachweis. Ein Erbschein ist dann meist nicht nötig.
Mit diesem Nachweis lassen Sie das Grundbuch berichtigen. Bis dahin steht dort noch der Verstorbene als Eigentümer. Die Berichtigung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Es lohnt sich also, diesen Schritt nicht aufzuschieben, auch wenn Sie noch nicht wissen, was mit dem Haus geschehen soll.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Jeder Erbe hat seinen eigenen Freibetrag. Nach § 16 ErbStG gelten derzeit diese Freibeträge:
| Verhältnis zum Verstorbenen | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern (bei Erbschaft) | 100.000 € |
| Geschwister und andere | 20.000 € |
Liegt der Wert Ihres Erbes über dem Freibetrag, wird auf den übersteigenden Teil Erbschaftsteuer fällig. Die Freibeträge können sich ändern, maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt des Erbfalls.
Eine wichtige Ausnahme betrifft das Familienheim. Hat der Verstorbene das Haus selbst bewohnt, kann es steuerfrei an den Ehegatten oder an die Kinder gehen, wenn diese es zehn Jahre lang selbst bewohnen. Bei Kindern gilt die Befreiung für bis zu 200 m² Wohnfläche (§ 13 ErbStG). Wer das Familienheim innerhalb dieser zehn Jahre verkauft oder vermietet, kann die Befreiung verlieren.
Wenn das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Wert für die Immobilie an. Halten Sie ihn für zu hoch, kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein. Ob das in Ihrem Fall lohnt und welche Freibeträge gelten, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung.
Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann allen gemeinsam, und über einen Verkauf entscheiden alle gemeinsam. Keiner kann allein verkaufen, und keiner kann die anderen zwingen, das Haus zu behalten.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Das ist für alle Beteiligten meist die schlechteste Lösung: Versteigerungen führen in der Regel zu niedrigeren Preisen als ein freier Verkauf, und sie belasten das Verhältnis in der Familie zusätzlich.
Bessere Wege sind diese:
- Gemeinsam verkaufen und den Erlös nach den Erbquoten aufteilen.
- Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus.
- Gemeinsam vermieten und die Einnahmen teilen. Das setzt voraus, dass sich alle auch langfristig über Instandhaltung und Mieter einig sind.
Für jede dieser Lösungen brauchen Sie einen Wert, dem alle vertrauen. Streit entsteht oft nicht über die Frage, ob verkauft wird, sondern über den Preis. Eine neutrale Einschätzung auf Grundlage amtlicher Vergleichsdaten aus beurkundeten Kaufpreisen schafft eine gemeinsame Basis. Wie eine solche Bewertung funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Spekulationsfrist: das Kaufdatum des Erblassers zählt
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie beginnt die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht neu. Es zählt das Kaufdatum des Erblassers. Hat Ihre Mutter das Haus vor dreißig Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Hat sie eine Wohnung erst vor sechs Jahren als Kapitalanlage gekauft, läuft die Frist für Sie weiter, und ein Gewinn beim Verkauf kann steuerpflichtig sein. Einzelheiten und Beispiele finden Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Für diese Frage gibt es keine allgemeingültige Antwort. Drei Überlegungen helfen bei der Entscheidung.
Behalten und selbst einziehen ist naheliegend, wenn das Haus zu Ihrem Leben passt, etwa zu Arbeitsort und Familiengröße. Bei Ehegatten und Kindern kann das zusätzlich steuerliche Vorteile haben, wenn die Regeln für das Familienheim greifen.
Vermieten bringt laufende Einnahmen, aber auch Arbeit: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen. Ältere Häuser brauchen vor einer Vermietung oft Investitionen. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Vermieten einer Wohnung.
Verkaufen ist sinnvoll, wenn niemand das Haus nutzen möchte, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder wenn eine Sanierung ansteht, die keiner bezahlen will. Ein leeres Haus kostet weiter Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung und gegebenenfalls einen laufenden Kredit. Und es verliert an Zustand, wenn niemand darin wohnt.
Eine geerbte Immobilie verkaufen
Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, braucht den Erbnachweis, und bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen. Häufig fehlen bei geerbten Häusern Unterlagen, etwa Grundrisse, die Baugenehmigung oder der Energieausweis. Bei einem Verkauf mit Polder Immobilien besorgen wir diese Unterlagen. Fehlt der Energieausweis, bezahlen wir ihn.
Gerade wenn die Erben weit verstreut wohnen, ist es eine Erleichterung, wenn nicht jeder zu jedem Termin anreisen muss. Wir führen die Besichtigungen nach Absprache, die Eigentümer müssen nicht dabei sein. Mit Katja Hagenkamp haben alle Beteiligten eine feste Ansprechpartnerin. Wie der Verkauf Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie im Ratgeber zum Ablauf beim Hausverkauf.
Am Anfang steht der Wert. Mit der kostenlosen Wertermittlung erhalten Sie zuerst eine persönliche Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage. Auf Wunsch ermitteln wir danach vor Ort den genauen Wert, etwa für Ihr Haus in Moers oder am Niederrhein.
Kurz gesagt
Sichern Sie zuerst das Haus und weisen Sie Ihr Erbe nach. Lassen Sie das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren berichtigen, dann ist es gebührenfrei. Prüfen Sie mit Ihrer Steuerberatung Freibeträge, Familienheim und Spekulationsfrist. Erst dann entscheiden Sie in Ruhe, ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen.
Häufige Fragen
Was muss ich tun, wenn ich ein Haus geerbt habe?
Sichern Sie das Haus, informieren Sie Versicherung und Versorger und sammeln Sie die Unterlagen. Weisen Sie Ihr Erbe mit Erbschein oder notariellem Testament und Eröffnungsprotokoll nach. Danach lassen Sie das Grundbuch berichtigen und entscheiden, was mit dem Haus geschehen soll.
Wie lange habe ich Zeit, das Grundbuch zu ändern?
Die Berichtigung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. Danach fallen Gebühren an. Es lohnt sich deshalb, den Antrag frühzeitig zu stellen.
Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Ja, sobald Sie Ihr Erbe nachweisen können. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben zustimmen und den Vertrag unterschreiben. Prüfen Sie vorher mit Ihrer Steuerberatung, ob Spekulationssteuer anfällt oder eine Befreiung für das Familienheim verloren geht.
Wie viel Erbschaftsteuer zahle ich für ein geerbtes Haus?
Das hängt vom Wert und vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten von 500.000 €. Liegt der Wert darunter, fällt in der Regel keine Erbschaftsteuer an.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Dann kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie führt meist zu schlechteren Preisen als ein freier Verkauf. Eine neutrale Bewertung und eine frühe Einigung über den Weg sind deshalb für alle die bessere Lösung.
Muss ich beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern zahlen?
Spekulationssteuer fällt nur an, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme greift. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu betrachten. Lassen Sie beides von Ihrer Steuerberatung prüfen.
KI-Bild
Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.