Was Ihr Haus wert ist, zeigt sich daran, was Käufer heute tatsächlich dafür bezahlen würden. Ermittelt wird das mit drei Verfahren: dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren, je nachdem, um welche Art von Immobilie es geht. Online-Rechner und Preise auf Portalen geben nur eine grobe Richtung, denn Angebotspreise sind keine Kaufpreise.
Immobilienwert ermitteln: die drei Verfahren
Fachleute unterscheiden drei Verfahren. Welches passt, hängt davon ab, wie eine Immobilie üblicherweise gehandelt wird.
| Verfahren | Grundlage | Typisch für |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Kaufpreise vergleichbarer Immobilien | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser |
| Sachwertverfahren | Bodenwert plus Gebäudewert | Einfamilienhäuser |
| Ertragswertverfahren | Erzielbare Mieten | Mehrfamilienhäuser, Kapitalanlagen |
Das Vergleichswertverfahren schaut auf Verkäufe ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage. Es ist das naheliegendste Verfahren, denn es fragt direkt, was Käufer für Vergleichbares bezahlt haben. Es funktioniert gut, wo es viele ähnliche Objekte gibt, etwa Wohnungen in einer Wohnanlage oder Reihenhäuser in einer Siedlung.
Das Sachwertverfahren setzt den Wert aus zwei Teilen zusammen: dem Wert des Bodens, abgeleitet aus dem Bodenrichtwert, und dem Wert des Gebäudes, abhängig von Größe, Bauweise, Alter und Zustand. Anschließend wird das Ergebnis an die Lage am Markt angepasst. Das Verfahren ist typisch für Einfamilienhäuser, die sich selten direkt vergleichen lassen. Was der Bodenrichtwert aussagt, lesen Sie in unserem Ratgeber Bodenrichtwert verstehen.
Das Ertragswertverfahren fragt, welche Mieten eine Immobilie dauerhaft einbringt. Kapitalanleger kaufen eine Rendite, deshalb zählt für sie vor allem der Ertrag. Typisch ist das Verfahren für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte.
Alle drei Verfahren haben dasselbe Ziel, den Verkehrswert. Nach § 194 BauGB ist das der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Gemeint ist also kein Wunschpreis und kein Notverkauf, sondern ein Preis unter normalen Bedingungen.
Was den Wert Ihrer Immobilie bestimmt
Hinter jedem Verfahren stehen dieselben Fragen. Diese Faktoren entscheiden über den Wert:
- Lage: die Stadt und ihre Anbindung, aber auch die Straße. Schulen, Einkaufen, Grün und Verkehrslärm machen innerhalb eines Ortes große Unterschiede.
- Grundstück: Größe, Zuschnitt und Ausrichtung. Ein Garten nach Süden wird anders wahrgenommen als einer im Schatten.
- Wohnfläche und Grundriss: Wie viele Zimmer, wie gut lassen sie sich nutzen, gibt es gefangene Räume?
- Baujahr und Zustand: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen. Ein Sanierungsstau mindert den Wert, weil der Käufer ihn bezahlen muss. Wie Sie ein solches Haus verkaufen, lesen Sie im Ratgeber Haus mit Sanierungsbedarf verkaufen.
- Ausstattung und Modernisierungen: Bad, Küche, Böden, Heizung. Was in den letzten Jahren erneuert wurde, zählt.
- Energie: Kennwerte aus dem Energieausweis und die Art der Heizung beeinflussen, wie Käufer die laufenden Kosten einschätzen.
- Rechte und Lasten: Ein eingetragenes Wohnrecht, ein Wegerecht oder eine Baulast können den Wert mindern.
- Mietverhältnisse: Ist die Immobilie vermietet, kommt es auf die Miete und den Mietvertrag an.
Dazu kommt der Markt selbst. Wie viele Käufer gerade suchen und zu welchen Zinsen sie finanzieren können, verändert die Preise, auch wenn sich am Haus nichts ändert.
Warum Online-Rechner und Portalpreise täuschen können
Viele Eigentümer schauen zuerst auf Immobilienportale. Das ist verständlich, führt aber oft in die Irre. Auf Portalen stehen Angebotspreise, also das, was Verkäufer sich wünschen. Was am Ende tatsächlich beim Notar gezahlt wurde, steht dort nicht. Häuser, die zu teuer angeboten werden, bleiben zudem lange online und prägen das Bild, während gut bepreiste Häuser schnell wieder verschwinden.
Online-Rechner haben ein anderes Problem. Sie kennen Ihr Haus nicht. Sie wissen nicht, ob das Bad von 1985 oder von 2022 stammt, ob die Straße ruhig ist oder ob im Keller Feuchtigkeit steht. Sie rechnen mit Durchschnittswerten für die Gegend und mit den Angaben, die Sie eingeben. Das Ergebnis kann eine erste Orientierung sein, für eine Verkaufsentscheidung reicht es nicht.
Gut zu wissen
Ein zu hoher Startpreis kostet am Ende oft Geld. Ein Haus, das lange angeboten wird, wirkt auf Käufer verdächtig, und jede spätere Preissenkung schwächt Ihre Position. Ein realistischer Preis von Anfang an ist deshalb der beste Schutz für Ihren Erlös.
Markteinschätzung oder Verkehrswertgutachten?
Für die meisten Verkäufe genügt eine fundierte Markteinschätzung. Sie beantwortet die Frage, zu welchem Preis sich Ihre Immobilie am Markt verkaufen lässt. Ein erfahrener Makler stützt sich dafür auf Kaufpreise vergleichbarer Immobilien, auf die Besichtigung vor Ort und auf seine Kenntnis der aktuellen Nachfrage.
Ein Verkehrswertgutachten ist ein ausführliches, schriftliches Dokument eines Sachverständigen. Es folgt festen Regeln, beschreibt die Immobilie genau und begründet jeden Rechenschritt. Ein solches Gutachten ist deutlich aufwendiger und teurer als eine Markteinschätzung. Dafür ist es darauf ausgelegt, auch vor Dritten zu bestehen, etwa vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt.
Beides hat seinen Platz. Wer verkaufen möchte, braucht in der Regel kein Gutachten, sondern einen realistischen Angebotspreis und eine gute Vermarktung.
Wann Sie ein Gutachten brauchen
Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll oder nötig, wenn der Wert gegenüber Dritten belastbar nachgewiesen werden muss. Typische Fälle sind:
- Gerichtsverfahren, in denen der Wert einer Immobilie eine Rolle spielt.
- Finanzamt: etwa wenn Sie bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer nachweisen möchten, dass der angesetzte Wert zu hoch ist.
- Scheidung: wenn sich die Partner nicht auf einen Wert einigen können oder einer von beiden ein Gutachten wünscht. Mehr dazu im Ratgeber zur Immobilie bei Scheidung.
- Streit in einer Erbengemeinschaft, wenn ein Miterbe ausgezahlt werden soll und die Beteiligten unterschiedliche Vorstellungen haben.
In diesen Fällen sollten Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten oder einen zertifizierten Sachverständigen beauftragen. Ihre Anwältin, Ihr Anwalt oder Ihre Steuerberatung können Ihnen sagen, welche Form des Nachweises in Ihrem Fall verlangt wird.
Den Wert selbst grob einschätzen
Einen ersten Eindruck können Sie sich selbst verschaffen. Der Bodenrichtwert Ihrer Zone bei BORIS.NRW zeigt, was der Boden in Ihrer Gegend im Durchschnitt wert ist. Die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse enthalten weitere Daten zum örtlichen Markt. Und eine Liste Ihrer Modernisierungen mit Jahreszahlen hilft später jeder Bewertung.
Was Ihnen dabei fehlt, ist die Einordnung mit amtlichen Vergleichsdaten und der Blick von außen. Genau hier setzt eine professionelle Einschätzung an.
So ermittelt Polder Immobilien den Wert
Bei Polder Immobilien ist die Wertermittlung kostenlos und unverbindlich. Sie läuft in zwei Stufen. Zuerst erhalten Sie eine persönliche Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage. Auf Wunsch ermitteln wir danach den genauen Wert vor Ort, auf Grundlage amtlicher Vergleichsdaten aus beurkundeten Kaufpreisen. Unsere Wertermittlung ist eine Markteinschätzung für den Verkauf, kein Verkehrswertgutachten.
Bis zum Notartermin entstehen Ihnen keine Kosten, auch dann nicht, wenn Sie sich nach der Wertermittlung gegen einen Verkauf entscheiden. Steht Ihre Immobilie in Moers, finden Sie mehr dazu auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Moers. Wie es nach der Bewertung weitergeht, zeigt der Ratgeber zum Ablauf beim Hausverkauf.
Kurz gesagt
Der Wert einer Immobilie ist der Preis, den Käufer heute tatsächlich zahlen würden. Ermittelt wird er mit dem Vergleichswert-, Sach- oder Ertragswertverfahren. Portalpreise und Online-Rechner geben nur eine grobe Richtung. Für den Verkauf genügt meist eine fundierte Markteinschätzung, ein Gutachten brauchen Sie vor allem, wenn Gericht oder Finanzamt einen Nachweis verlangen oder sich Beteiligte nicht einigen.
Häufige Fragen
Wie finde ich heraus, was mein Haus wert ist?
Am verlässlichsten mit einer Bewertung, die Ihr Haus, die Lage und beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Immobilien berücksichtigt. Bodenrichtwert und Online-Rechner geben nur eine erste Orientierung. Bei Polder Immobilien ist die Wertermittlung kostenlos.
Welches Verfahren wird für ein Einfamilienhaus verwendet?
Häufig das Sachwertverfahren, also Bodenwert plus Gebäudewert, angepasst an die Lage am Markt. Gibt es genügend vergleichbare Verkäufe, wird auch das Vergleichswertverfahren herangezogen. Für vermietete Häuser spielt der Ertragswert eine Rolle.
Wie genau sind Online-Rechner für den Immobilienwert?
Sie arbeiten mit Durchschnittswerten und Ihren eigenen Angaben. Zustand, Grundriss und Mikrolage können sie nicht beurteilen. Für eine Verkaufsentscheidung reicht ihr Ergebnis deshalb nicht aus.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Der Angebotspreis ist der Preis, den ein Verkäufer in der Anzeige verlangt. Der Kaufpreis ist der Betrag, der am Ende im notariellen Vertrag steht. Beide können deutlich auseinanderliegen.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Wenn der Wert gegenüber Dritten nachgewiesen werden muss, etwa vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt, oder wenn sich bei Scheidung oder Erbschaft die Beteiligten nicht einigen. Für einen normalen Verkauf ist in der Regel kein Gutachten nötig.
Was kostet eine Immobilienbewertung bei Polder Immobilien?
Nichts. Die Wertermittlung ist kostenlos und unverbindlich. Sie erhalten zuerst eine persönliche Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage und auf Wunsch danach den genauen Wert vor Ort.
KI-Bild
Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.