Für den Hausverkauf brauchen Sie vor allem einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, einen gültigen Energieausweis, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, die Baugenehmigung oder Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungen und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Bei Eigentumswohnungen kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Je früher alles beisammen ist, desto ruhiger läuft der Verkauf.
Welche Unterlagen Sie für den Hausverkauf brauchen
Drei Seiten wollen Unterlagen von Ihnen sehen: der Käufer, der wissen möchte, was er kauft, seine Bank, die den Kauf finanziert, und der Notar, der den Vertrag vorbereitet. Viele Verkäufer suchen die Papiere erst zusammen, wenn der erste Interessent danach fragt. Dann wird es oft hektisch, und ein Käufer, der zwei Wochen auf eine Baugenehmigung wartet, schaut sich in der Zwischenzeit andere Häuser an.
Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterlagen, wo Sie sie bekommen und wann Sie sie brauchen.
| Unterlage | Wo Sie sie bekommen | Wann Sie sie brauchen |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim Amtsgericht | Für Bewertung, Exposé und Notarvertrag |
| Flurkarte (Liegenschaftskarte) | Katasteramt von Kreis oder kreisfreier Stadt | Für Exposé und Bank des Käufers |
| Energieausweis | Eigene Unterlagen, sonst neu von einer berechtigten Fachperson | Kennwerte schon für die Anzeige, Vorlage spätestens bei der Besichtigung |
| Grundrisse und Wohnflächenberechnung | Eigene Unterlagen oder Bauakte beim Bauamt | Für Exposé und Besichtigung |
| Baugenehmigung oder Baubeschreibung | Eigene Unterlagen oder Bauakte beim Bauamt | Für Käufer und finanzierende Bank |
| Nachweise über Modernisierungen | Eigene Rechnungen und Belege | Für Bewertung und Verhandlung |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Bauaufsicht von Stadt oder Kreis | Vor dem Notarvertrag, oft schon für die Bank |
| Altlastenauskunft, bei Bedarf | Bodenschutzbehörde von Kreis oder Stadt | Wenn das Grundstück früher gewerblich genutzt wurde |
Haben Sie die Liste abgearbeitet, sind Sie für die meisten Fragen von Käufern und Banken gerüstet. Wie die Unterlagen in den gesamten Ablauf passen, zeigt unser Ratgeber zum Ablauf beim Hausverkauf.
Die wichtigsten Unterlagen kurz erklärt
Grundbuchauszug: Er zeigt, wem das Grundstück gehört, welche Rechte Dritter eingetragen sind, etwa ein Wegerecht oder ein Wohnrecht, und welche Grundschulden bestehen. Für die Bewertung ist das wichtig, weil solche Rechte den Wert beeinflussen können. Kurz vor der Beurkundung holt sich der Notar ohnehin einen aktuellen Auszug.
Flurkarte: Die Liegenschaftskarte zeigt die Grenzen Ihres Grundstücks und die Lage der Gebäude. Käufer sehen daran, wie das Grundstück geschnitten ist, Banken brauchen sie für ihre Unterlagen.
Energieausweis: Beim Verkauf ist er Pflicht. Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn vorlegen. Einzelheiten lesen Sie im Ratgeber zum Energieausweis beim Verkauf.
Grundrisse und Wohnflächenberechnung: Interessenten wollen sich die Räume vorstellen können. Prüfen Sie die Wohnfläche genau. Ältere Berechnungen weichen manchmal von der Wirklichkeit ab, etwa nach einem Dachausbau oder einem Anbau.
Baugenehmigung oder Baubeschreibung: Sie belegen, dass das Haus so gebaut wurde, wie es genehmigt war. Haben Sie später angebaut, einen Wintergarten ergänzt oder das Dachgeschoss ausgebaut, sollten Sie auch dafür Unterlagen haben.
Baulastenverzeichnis: Baulasten sind Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, zum Beispiel eine Zufahrt über Ihr Grundstück für den Nachbarn. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis. Käufer und Banken fragen deshalb gezielt danach.
Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen für ein neues Dach, neue Fenster oder eine neue Heizung machen Ihre Angaben glaubwürdig. Sie helfen bei der Bewertung und in der Verhandlung.
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
Wer eine Wohnung kauft, kauft einen Anteil an einer Gemeinschaft. Käufer und Banken wollen deshalb wissen, wie es um das ganze Haus steht, nicht nur um die Wohnung. Diese Unterlagen kommen hinzu:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: Sie regelt, was Ihnen allein gehört und was allen gemeinsam. Sie erhalten sie von der Hausverwaltung oder beim Grundbuchamt.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre: Daraus geht hervor, welche Beschlüsse gefasst wurden und welche Arbeiten anstehen.
- Wirtschaftsplan: Er zeigt, mit welchen Kosten die Gemeinschaft im laufenden Jahr rechnet.
- Hausgeldabrechnung: Sie zeigt, was die Wohnung tatsächlich gekostet hat.
- Höhe der Erhaltungsrücklage: Eine gut gefüllte Rücklage beruhigt Käufer, weil größere Reparaturen nicht sofort zusätzlich bezahlt werden müssen.
Fordern Sie diese Unterlagen frühzeitig bei Ihrer Hausverwaltung an. Gerade die Protokolle lesen Käufer genau, weil sich darin geplante Sanierungen ankündigen. Wenn Sie eine Wohnung in Moers verkaufen möchten, finden Sie auf unserer Seite zum Wohnungsverkauf in Moers weitere Informationen.
Zusätzlich bei vermieteten Objekten
Ist Ihre Immobilie vermietet, übernimmt der Käufer die bestehenden Mietverhältnisse. Er möchte deshalb genau wissen, worauf er sich einlässt. Bereiten Sie diese Unterlagen vor:
- Alle Mietverträge mit sämtlichen Nachträgen und Vereinbarungen.
- Eine Mieterliste mit Wohnung, Fläche, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution und Beginn des Mietverhältnisses.
- Belege zu Mieterhöhungen und zur letzten Nebenkostenabrechnung, soweit vorhanden.
Für Kapitalanleger sind diese Zahlen die Grundlage der Kaufentscheidung, denn der Wert eines vermieteten Hauses ergibt sich zu einem großen Teil aus den Mieten. Unvollständige Mietunterlagen führen fast immer zu Abschlägen in der Verhandlung. Mehr zum Verkauf vermieteter Häuser lesen Sie auf unserer Seite zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses.
Gut zu wissen
Mietverträge, Mieterlisten und Selbstauskünfte enthalten persönliche Daten Ihrer Mieter. Geben Sie solche Unterlagen nur an ernsthafte Interessenten weiter und nur so weit, wie es für die Kaufentscheidung nötig ist.
Wenn Unterlagen fehlen
Gerade bei älteren oder geerbten Häusern fehlt oft etwas. Das ist kein Grund zur Sorge, die meisten Unterlagen lassen sich beschaffen.
- Grundrisse, Baugenehmigung, Baubeschreibung: Die Bauakte liegt in der Regel beim Bauamt Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Als Eigentümer können Sie dort Einsicht nehmen und Kopien anfordern.
- Wohnflächenberechnung: Fehlt sie oder passt sie nicht mehr, kann die Wohnfläche neu aufgemessen und berechnet werden.
- Energieausweis: Fehlt er oder ist er abgelaufen, muss ein neuer erstellt werden.
- Nachweise über Modernisierungen: Fehlen Rechnungen, helfen eine Liste mit Jahreszahlen und, wenn möglich, Bestätigungen der Handwerker.
Planen Sie für die Beschaffung etwas Zeit ein. Ämter und Hausverwaltungen antworten nicht immer sofort.
Polder Immobilien besorgt die Unterlagen
Bei einem Verkauf mit Polder Immobilien müssen Sie sich nicht selbst durch Ämter und Hausverwaltungen telefonieren. Wir besorgen die Unterlagen für Sie, zum Beispiel Grundbuchauszug, Pläne und Energieausweis. Fehlt der Energieausweis, bezahlen wir ihn.
Am Anfang steht die kostenlose Wertermittlung: zuerst eine persönliche Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage, auf Wunsch danach der genaue Wert vor Ort. Bis zum Notartermin entstehen Ihnen keine Kosten. Sie erreichen uns unter 02841 656 28 27, Montag bis Freitag von 8 bis 20 Uhr und samstags von 9 bis 18 Uhr.
Kurz gesagt
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse mit Wohnfläche, Baugenehmigung, Modernisierungsnachweise und die Baulastenauskunft bilden die Grundlage für jeden Hausverkauf. Bei Wohnungen kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu, bei Vermietung die Mietverträge und eine Mieterliste. Wer früh sammelt, verkauft entspannter.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung oder Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungen und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis. Bei Bedarf kommt eine Altlastenauskunft hinzu. Bei Wohnungen und vermieteten Objekten brauchen Sie weitere Unterlagen.
Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?
Beim Grundbuchamt, das zum Amtsgericht gehört. Als Eigentümer erhalten Sie den Auszug auf Antrag. Bei einem Verkauf mit Polder Immobilien besorgen wir ihn für Sie.
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hausverkauf?
Der Notar braucht vor allem die Daten von Verkäufer und Käufer, den vereinbarten Kaufpreis und die Angaben zum Grundstück. Den aktuellen Grundbuchauszug holt er sich in der Regel selbst. Bestehen noch Grundschulden, braucht er die Angaben zur Bank, damit die Löschung vorbereitet werden kann.
Welche Unterlagen brauche ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Zusätzlich zu den allgemeinen Unterlagen brauchen Sie die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, den Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Diese Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung.
Was mache ich, wenn die Baugenehmigung fehlt?
Fragen Sie beim Bauamt Ihrer Stadt oder Ihres Kreises nach der Bauakte. Dort liegen in der Regel Genehmigung, Pläne und Baubeschreibung. Als Eigentümer können Sie Einsicht nehmen und Kopien anfordern.
Wie lange dauert es, alle Unterlagen zu besorgen?
Das hängt vor allem davon ab, wie schnell Ämter und Hausverwaltung reagieren. Einige Unterlagen haben Sie vielleicht schon zu Hause, andere müssen angefordert werden. Beginnen Sie deshalb früh, am besten noch vor der Vermarktung.
KI-Bild
Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.