Wer ein Haus verkaufen möchte, geht in zehn Schritten vor: Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, Vermarktung planen, Exposé erstellen, Besichtigungen führen, Käufer und Finanzierung prüfen, verhandeln, den Vertragsentwurf abstimmen, beim Notar beurkunden und das Haus übergeben. Rechtlich bindend wird der Verkauf erst mit der Unterschrift beim Notar. Viele Fehler passieren allerdings viel früher, nämlich beim Preis und bei der Vorbereitung.
Im Folgenden gehen wir die Schritte der Reihe nach durch. So sehen Sie, was wann auf Sie zukommt und an welchen Stellen Sie selbst entscheiden.
Haus verkaufen: zuerst Wert und Unterlagen
1. Den Wert ermitteln
Am Anfang steht die Frage, was Ihr Haus heute am Markt bringt. Nicht, was Sie einmal bezahlt haben, und nicht, was im Internet für ähnliche Häuser verlangt wird. Angebotspreise auf Portalen sind Wünsche der Verkäufer. Entscheidend sind die Preise, die tatsächlich beim Notar gezahlt wurden. Wie die Bewertung funktioniert und welche Verfahren es gibt, lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Der Preis ist der wichtigste Hebel des ganzen Verkaufs. Ist er zu hoch, melden sich die falschen Interessenten oder gar keine. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld, das Sie nicht zurückholen. Bei Polder Immobilien ist die Wertermittlung kostenlos: zuerst eine persönliche Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage, auf Wunsch danach der genaue Wert vor Ort.
2. Unterlagen zusammenstellen
Käufer und ihre Banken wollen sehen, was sie kaufen. Dazu gehören ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, der Energieausweis, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, die Baugenehmigung oder Baubeschreibung und Nachweise über Modernisierungen. Wer diese Unterlagen vor dem Start beisammen hat, kann Fragen sofort beantworten. Eine vollständige Liste mit Bezugsquellen finden Sie in unserer Checkliste der Unterlagen.
Vermarktung vorbereiten
3. Den Vermarktungsplan festlegen
Bevor die erste Anzeige erscheint, sollte klar sein, wen Sie ansprechen: eine junge Familie, ein Paar, das kleiner wohnen möchte, oder einen Kapitalanleger. Davon hängt ab, wo Sie werben, auf den großen Portalen, in der Zeitung oder über Empfehlungen. Legen Sie außerdem fest, ab wann das Haus frei ist, wie flexibel Sie beim Auszug sind und wer die Besichtigungen führt.
Dazu gehört eine Entscheidung, die viele unterschätzen: Wie diskret soll der Verkauf laufen? Manche Eigentümer möchten nicht, dass die Nachbarn ihr Haus im Internet sehen. Das lässt sich planen, wenn man es vorher bespricht.
4. Das Exposé erstellen
Das Exposé ist die Visitenkarte Ihres Hauses. Es braucht gute Fotos bei Tageslicht, einen verständlichen Grundriss, die wichtigsten Daten und eine ehrliche Beschreibung von Lage und Zustand. Die Kennwerte aus dem Energieausweis gehören schon in die Anzeige. Was Sie dazu wissen müssen, steht in unserem Beitrag zum Energieausweis beim Verkauf.
Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die Interessenten sonst am Telefon stellen würden. Das spart Ihnen Zeit, und zur Besichtigung kommen Menschen, die schon wissen, worauf sie sich einlassen.
Besichtigungen und Käuferprüfung
5. Besichtigungen führen
Laden Sie nur Interessenten ein, die vorher am Telefon einige Fragen beantwortet haben: Wie viele Personen ziehen ein, bis wann suchen sie, wie wollen sie den Kauf bezahlen? Das klingt streng, schützt Sie aber vor Besuchern, die nur einmal schauen möchten.
Bei der Besichtigung selbst gilt: lieber zuhören als verkaufen. Interessenten wollen in Ruhe durch die Räume gehen. Bekannte Mängel sprechen Sie offen an, etwa eine feuchte Ecke im Keller oder ein altes Dach. Was vorher auf dem Tisch lag, sorgt nach dem Verkauf selten für Streit. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie außerdem den Energieausweis vorlegen.
6. Käufer und Finanzierung prüfen
Ein mündliches Ja ist noch kein Kauf. Bevor Sie sich auf einen Käufer festlegen, lassen Sie sich zeigen, dass er den Kauf bezahlen kann: durch eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank oder einen Nachweis über das Eigenkapital. Fragen Sie auch, ob der Käufer selbst noch eine Immobilie verkaufen muss, bevor er bezahlen kann.
Makler sind übrigens nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, ihre Vertragspartner anhand eines Ausweises zu identifizieren. Wundern Sie sich also nicht, wenn wir Sie und den Käufer danach fragen.
Gut zu wissen
Bis zur Beurkundung beim Notar ist keine Seite gebunden. Ein Käufer kann trotz Zusage abspringen, und auch Sie können sich anders entscheiden. Deshalb lohnt sich die Prüfung der Finanzierung, bevor Sie anderen Interessenten absagen. Was beim Notar im Einzelnen passiert, erklärt der Ratgeber Notar beim Hausverkauf, wie lange die Schritte dauern, der Ratgeber Wie lange dauert ein Hausverkauf?.
Verhandlung und Notarvertrag
7. Verhandeln
Fast jeder Käufer möchte über den Preis sprechen. Gut verhandeln kann, wer seinen Wert begründen kann und wer mehrere Interessenten hat. Verhandelt wird nicht nur über die Summe, sondern auch über den Übergabetermin, mitverkaufte Einbauküche oder Möbel und den Umgang mit bekannten Mängeln. Halten Sie alles, worauf Sie sich einigen, schriftlich fest, damit es später sauber im Vertrag steht.
8. Den Entwurf des Notarvertrags abstimmen
Den Kaufvertrag entwirft der Notar. Er bekommt die vereinbarten Eckdaten und schickt beiden Seiten vorab einen Entwurf, damit genug Zeit zum Lesen und für Fragen bleibt. Prüfen Sie besonders den Kaufpreis, den Übergabetermin, die Regeln zur Zahlung und die Angaben zu Mängeln und Mitverkauftem. Was Ihnen unklar ist, fragen Sie den Notar. Er ist zur Neutralität verpflichtet und erklärt beiden Seiten den Vertrag.
9. Beurkunden beim Notar
Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beantwortet Fragen und lässt beide Seiten unterschreiben. Erst jetzt ist der Verkauf verbindlich. Bringen Sie einen gültigen Ausweis mit. Stehen Sie zu zweit im Grundbuch, müssen in der Regel beide unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen.
Danach arbeitet der Notar die nächsten Schritte ab: Er sorgt dafür, dass der Käufer im Grundbuch vorgemerkt wird, holt nötige Erklärungen ein, etwa die Löschungsbewilligung Ihrer Bank für eine alte Grundschuld, und teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Zwischen Beurkundung und Zahlung vergehen in der Regel einige Wochen.
Übergabe und Abschluss
10. Das Haus übergeben
Die Schlüssel übergeben Sie erst, wenn der Kaufpreis vollständig bei Ihnen eingegangen ist. Bei der Übergabe gehen Sie gemeinsam durchs Haus, lesen die Zählerstände ab und halten alles in einem Protokoll fest, das beide unterschreiben. Übergeben Sie auch Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise und alle Schlüssel, die Sie haben.
Ins Grundbuch eingetragen wird der Käufer, sobald er die Grunderwerbsteuer bezahlt hat und alle Unterlagen beim Grundbuchamt liegen. Darum kümmert sich der Notar. Für Sie ist der Verkauf mit der Übergabe im Wesentlichen erledigt. Denken Sie noch daran, Versorger und Versicherungen über den Eigentümerwechsel zu informieren.
Typische Fehler beim Hausverkauf
Diese Fehler kommen bei Hausverkäufen häufig vor. Fast alle lassen sich mit etwas Vorbereitung vermeiden.
- Der Preis ist zu hoch angesetzt. Ein Haus, das monatelang online steht, wirkt verdächtig. Jede spätere Preissenkung schwächt Ihre Position in der Verhandlung.
- Unterlagen fehlen. Wenn die Bank des Käufers auf eine Baugenehmigung wartet, verzögert sich alles. Im schlimmsten Fall springt der Käufer ab.
- Mängel werden verschwiegen. Wer etwas verschweigt, riskiert später Streit, auch wenn im Vertrag die Haftung für Mängel ausgeschlossen ist. Ehrlichkeit ist hier die sicherste Strategie.
- Die Finanzierung wird nicht geprüft. Eine Zusage ohne Bankbestätigung ist wenig wert.
- Zu viele Besichtigungen ohne Vorauswahl. Das kostet Zeit und Nerven und bringt selten einen besseren Käufer.
- Steuer und Kredit werden zu spät geklärt. Ob Spekulationssteuer anfällt oder die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, sollten Sie vor dem Verkauf wissen. Mehr dazu lesen Sie bei den Kosten beim Hausverkauf und zur Spekulationssteuer.
Wie Polder Immobilien Sie begleitet
Sie können ein Haus selbst verkaufen. Viele Eigentümer merken aber erst unterwegs, wie viel Arbeit in den einzelnen Schritten steckt. Bei Polder Immobilien übernehmen wir die Wertermittlung, besorgen die Unterlagen, erstellen das Exposé mit professionellen Fotos, Video und Drohne und vermarkten über Portale und Print. Wir laden nur geprüfte Interessenten ein und führen die Besichtigungen nach Absprache, Sie müssen nicht dabei sein. Wir verhandeln, bereiten den Notartermin vor und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Ihre feste Ansprechpartnerin ist Katja Hagenkamp. Bis zum Notartermin entstehen Ihnen keine Kosten, unsere Vergütung fällt nur im Erfolgsfall an und wird vorab schriftlich vereinbart. Wenn Ihr Haus in Moers oder in der Umgebung steht, finden Sie auf unserer Seite zum Hausverkauf in Moers weitere Informationen.
Kurz gesagt
Ein Hausverkauf hat zehn Schritte, doch über den Erfolg entscheiden die ersten vier: ein realistischer Wert, vollständige Unterlagen, ein klarer Plan und ein gutes Exposé. Prüfen Sie Käufer und Finanzierung, bevor Sie zusagen, und übergeben Sie die Schlüssel erst, wenn das Geld da ist.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Das hängt vor allem vom Preis, von der Lage und vom Zustand ab. Ein realistisch bepreistes Haus mit vollständigen Unterlagen findet in der Regel deutlich schneller einen Käufer. Nach der Beurkundung vergehen bis zur Zahlung des Kaufpreises meist noch einige Wochen.
Was muss ich beim Hausverkauf beachten?
Starten Sie mit einem realistischen Wert und vollständigen Unterlagen. Prüfen Sie die Finanzierung des Käufers, bevor Sie anderen absagen. Klären Sie Steuerfragen und die Ablösung Ihres Kredits vor dem Notartermin.
Wann ist ein Hausverkauf verbindlich?
Erst mit der Beurkundung beim Notar. Zusagen per Handschlag, E-Mail oder Reservierung binden beim Kauf eines Hauses keine Seite. Deshalb ist die Prüfung des Käufers vor dem Termin so wichtig.
Wer beauftragt den Notar beim Hausverkauf?
In der Praxis sucht häufig der Käufer den Notar aus, weil er in der Regel die Kosten für Vertrag und Grundbuch trägt. Verkäufer und Käufer können sich aber auch gemeinsam auf einen Notar einigen. Der Notar ist in jedem Fall zur Neutralität verpflichtet.
Wann bekomme ich mein Geld nach dem Notartermin?
Sobald der Notar die Voraussetzungen für die Zahlung bestätigt hat, etwa die Vormerkung für den Käufer im Grundbuch. Dann teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Das dauert in der Regel einige Wochen.
Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?
Nein. Wenn Sie einen Makler beauftragen, kann er die Besichtigungen für Sie führen. Bei Polder Immobilien führen wir sie nach Absprache, und Sie erfahren danach, wie es gelaufen ist.
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?
Ja, das ist häufig der Fall. Der Kredit wird in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, und der Notar sorgt dafür, dass die Grundschuld gelöscht wird. Klären Sie vorher mit Ihrer Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
KI-Bild
Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.