Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis. Das regelt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das frühere Gebäudeenergiegesetz ersetzt hat. Bis Ende 2026 bleiben die Pflichten beim Verkauf wie bisher, ab dem 1. Januar 2027 ändert sich einiges, siehe unten. Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen, und nach dem Vertragsschluss erhält ihn der Käufer. Es gibt zwei Arten, den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis, und jeder Ausweis gilt zehn Jahre.
Energieausweis beim Hausverkauf: die Pflicht
Der Energieausweis ist eine Art Steckbrief für den Energiebedarf eines Gebäudes. Käufer sollen damit Häuser vergleichen können, bevor sie sich entscheiden. Deshalb verlangt das Gesetz ihn beim Verkauf, und zwar zu drei Zeitpunkten:
- In der Anzeige: Liegt ein Ausweis vor, gehören seine Kennwerte schon in die Immobilienanzeige, egal ob im Internet oder in der Zeitung.
- Bei der Besichtigung: Spätestens dann müssen Sie den Ausweis vorlegen.
- Nach dem Vertragsschluss: Der Käufer erhält den Ausweis.
Wer den Ausweis nicht vorlegt, handelt ordnungswidrig und riskiert ein Bußgeld.
Der Energieausweis bezieht sich immer auf das ganze Gebäude. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, gilt also der Ausweis für das Haus, in dem sie liegt. Den hat in den meisten Fällen die Hausverwaltung.
Dieselben Pflichten gelten, wenn Sie vermieten. Was bei der Vermietung sonst noch zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber Wohnung vermieten.
Was in der Anzeige stehen muss
Liegt der Energieausweis vor, muss schon die erste Anzeige seine wichtigsten Angaben enthalten (§ 87 GModG). Bei Wohngebäuden sind das fünf Punkte:
- die Art des Ausweises, also Verbrauchs- oder Bedarfsausweis
- der Wert für den Endenergieverbrauch oder den Endenergiebedarf
- die wesentlichen Energieträger der Heizung, zum Beispiel Gas oder Fernwärme
- das Baujahr des Gebäudes
- die Energieeffizienzklasse
Ab dem 1. Januar 2027 ändert sich diese Liste, mehr dazu unten. Bei einem Verkauf mit Polder Immobilien übernehmen wir diese Angaben für Sie.
In der Praxis heißt das: Ohne Energieausweis sollten Sie gar nicht erst mit der Vermarktung beginnen. Wer zuerst inseriert und den Ausweis nachreicht, verliert Zeit und wirkt unvorbereitet. Kümmern Sie sich deshalb früh darum, am besten zusammen mit den übrigen Unterlagen für den Hausverkauf.
Zum Lesen der Werte reicht eine Faustregel: Je niedriger der Kennwert, desto weniger Energie braucht das Haus. Viele Ausweise ordnen das Ergebnis zusätzlich einer Effizienzklasse zu, die Käufer auf einen Blick vergleichen können.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Sie unterscheiden sich darin, worauf ihre Werte beruhen.
| Merkmal | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Tatsächlicher Verbrauch der vergangenen Jahre | Berechnung aus Bauweise, Dämmung und Heizung |
| Abhängig von den Bewohnern | Ja, oft deutlich | Nein |
| Aufwand | Geringer | Höher, braucht genaue Angaben zum Gebäude |
| Zulässig | Nicht für jedes Gebäude | Für jedes Gebäude |
Der Verbrauchsausweis beruht auf den Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre. Das macht ihn einfach, aber auch anfällig. Hat ein älteres Ehepaar nur zwei Räume beheizt, sieht das Haus sparsamer aus, als es für eine Familie mit drei Kindern sein wird.
Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf aus der Substanz des Hauses: Wände, Dach, Fenster, Heizung. Er ist unabhängig davon, wie die bisherigen Bewohner geheizt haben. Für Käufer ist er deshalb meist aussagekräftiger.
Welche Art Sie brauchen, ist bis Ende 2026 nicht immer Ihre freie Wahl. Für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen ist oft der Bedarfsausweis vorgeschrieben, vor allem wenn der Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde. Das betrifft viele Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit, wie sie in Moers und am Niederrhein häufig stehen. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Vorgabe, dann können Sie bei Wohngebäuden in der Regel wählen. Ob für Ihr Haus ein Verbrauchsausweis genügt, sollte die Fachperson prüfen, die den Ausweis ausstellt.
Ausstellen dürfen Energieausweise nur dafür berechtigte Fachleute, zum Beispiel Energieberater, Architekten oder Ingenieure mit entsprechender Qualifikation. Halten Sie für den Termin diese Angaben bereit:
- Baujahr des Hauses und, falls vorhanden, Grundrisse und Baubeschreibung
- Angaben zu Modernisierungen, etwa Dämmung, Fenster oder Heizung, am besten mit Rechnungen
- für einen Verbrauchsausweis die Heizkostenabrechnungen der vergangenen Jahre
Wie lange der Energieausweis gilt
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Das Ausstellungsdatum steht auf dem Ausweis. Prüfen Sie es, bevor Sie mit dem Verkauf beginnen, denn ein Ausweis, der während der Vermarktung abläuft, ist ärgerlich.
Haben Sie seit der Ausstellung modernisiert, etwa das Dach gedämmt, neue Fenster eingebaut oder die Heizung erneuert, zeigt der alte Ausweis Ihr Haus schlechter, als es ist. Dann kann sich ein neuer Ausweis lohnen, auch wenn der alte formal noch gültig ist. Ein besserer Kennwert ist in der Anzeige ein echtes Argument.
Gut zu wissen
Der Energieausweis enthält Empfehlungen, welche Modernisierungen sich für das Gebäude anbieten. Käufer nutzen diese Hinweise gern, um die Kosten nach dem Kauf abzuschätzen. Sprechen Sie offen darüber, statt das Thema zu umgehen.
Was sich 2026 und 2027 ändert
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für den Verkauf bleibt es dabei: Ausweis vorlegen, nach dem Vertragsschluss übergeben, Pflichtangaben in die Anzeige. Ein Ausweis gilt weiterhin zehn Jahre.
Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis in der Regel digital ausgestellt, auf Wunsch gibt es ihn weiter auf Papier. Außerdem muss er dann in weiteren Fällen vorgelegt werden, zum Beispiel wenn ein Mietvertrag verlängert wird. Auch die Pflichtangaben in der Anzeige ändern sich: Dann gehören unter anderem das Ausstellungsdatum und der Jahres-Primärenergiebedarf dazu. Und die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt. Wer ohnehin einen neuen Ausweis braucht, kann ihn also mit Blick auf diese Änderungen planen.
Ausnahmen von der Pflicht
Ausnahmen gibt es bis Ende 2026 zum Beispiel für Baudenkmäler: Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz, brauchen Sie beim Verkauf bis dahin keinen Energieausweis. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme. Fragen Sie im Zweifel bei der Denkmalbehörde Ihrer Stadt nach, ob Ihr Haus als Baudenkmal eingetragen ist.
Verkaufen Sie ein unbebautes Grundstück, gibt es kein Gebäude, für das ein Ausweis ausgestellt werden könnte. Außerdem gibt es einige Sonderfälle. Ob einer davon auf Ihr Haus zutrifft, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen, bevor Sie auf den Ausweis verzichten.
Was der Energieausweis über Ihr Haus verrät
Für Käufer ist der Energieausweis längst mehr als eine Pflichtangabe. Energie kostet Geld, und viele Interessenten rechnen genau, was nach dem Kauf auf sie zukommt. Ein schlechter Kennwert schreckt nicht jeden ab, er verändert aber die Verhandlung.
Gehen Sie deshalb offen damit um. Belegen Sie, was Sie bereits modernisiert haben, und erklären Sie, was die Zahlen bedeuten. Ein älteres Haus muss nicht die Werte eines Neubaus haben. Wichtig ist, dass der Preis zum Zustand passt. Wie der energetische Zustand in die Bewertung einfließt, lesen Sie im Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Fehlt der Energieausweis? Polder Immobilien bezahlt ihn
Die Kosten für den Energieausweis trägt normalerweise der Verkäufer. Bei einem Verkauf mit Polder Immobilien ist das anders: Fehlt der Energieausweis, kümmern wir uns darum und bezahlen ihn. Er gehört zu den Unterlagen, die wir für Sie besorgen, zusammen mit Grundbuchauszug und Plänen.
So kann die Vermarktung mit allen Pflichtangaben starten, ohne dass Sie sich selbst um Termine mit einem Energieberater kümmern müssen. Am Anfang steht die kostenlose Wertermittlung. Bis zum Notartermin entstehen Ihnen keine Kosten. Welche anderen Kosten beim Verkauf anfallen können, zeigt der Ratgeber zu den Kosten beim Hausverkauf.
Kurz gesagt
Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Die Kennwerte gehören in die Anzeige, der Ausweis wird spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach dem Vertragsschluss übergeben. Bis Ende 2026 ist für ältere Häuser mit wenigen Wohnungen oft der Bedarfsausweis vorgeschrieben, und Baudenkmäler sind ausgenommen. Ab 2027 ändern sich diese Regeln. Jeder Ausweis gilt zehn Jahre.
Häufige Fragen
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich mein Haus verkaufe?
Ja. Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht, seit dem 29. Juli 2026 nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Bis Ende 2026 gilt eine Ausnahme für Baudenkmäler, ab 2027 nicht mehr.
Wann muss ich den Energieausweis vorlegen?
Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen. Nach dem Vertragsschluss erhält der Käufer ihn.
Welcher Energieausweis ist beim Verkauf vorgeschrieben?
Bis Ende 2026 hängt das vom Gebäude ab: Für ältere Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen ist oft der Bedarfsausweis vorgeschrieben, in anderen Fällen genügt ein Verbrauchsausweis. Ab 2027 können Sie bei Wohngebäuden in der Regel wählen. Die Fachperson, die den Ausweis ausstellt, prüft das für Ihr Haus.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab der Ausstellung. Das Datum steht auf dem Ausweis. Läuft er während der Vermarktung ab, brauchen Sie einen neuen.
Wer zahlt den Energieausweis beim Hausverkauf?
In der Regel der Verkäufer, denn er ist zur Vorlage verpflichtet. Verkaufen Sie mit Polder Immobilien und fehlt der Ausweis, bezahlen wir ihn.
Brauche ich für eine Eigentumswohnung einen eigenen Energieausweis?
Nein. Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude. Bei Eigentumswohnungen hat ihn in den meisten Fällen die Hausverwaltung.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?
Dann handeln Sie ordnungswidrig und riskieren ein Bußgeld. Kümmern Sie sich deshalb vor dem Start der Vermarktung darum. Fehlt der Ausweis bei einem Verkauf mit Polder Immobilien, besorgen und bezahlen wir ihn.
KI-Bild
Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.