Wer eine Wohnung vermieten möchte, legt zuerst eine marktgerechte Miete fest, besorgt einen gültigen Energieausweis und erstellt ein aussagekräftiges Exposé. Danach folgen Besichtigungen, die sorgfältige Auswahl der Mieter mit einer Selbstauskunft, ein aktueller Mietvertrag, die Kaution von höchstens drei Nettokaltmieten und eine Übergabe mit Protokoll. Beauftragen Sie einen Makler, zahlen Sie ihn nach dem Bestellerprinzip selbst.
Viele Probleme mit Mietern haben ihren Ursprung nicht im laufenden Mietverhältnis, sondern schon in der Auswahl. Deshalb lohnt es sich, die einzelnen Schritte mit Ruhe anzugehen.
Wohnung vermieten: die richtige Miete festlegen
Die Miete ist die wichtigste Entscheidung. Ist sie zu hoch, bleibt die Wohnung leer, und jeder Monat ohne Mieter kostet Sie Geld. Ist sie zu niedrig, verschenken Sie Einnahmen über Jahre, denn später lässt sich die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen.
Orientierung geben vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung. Gibt es für Ihre Stadt einen Mietspiegel, ist er eine gute Grundlage. Angebote auf Portalen zeigen Wunschmieten, nicht unbedingt die Mieten, die tatsächlich vereinbart werden.
Prüfen Sie außerdem, ob für Ihre Wohnung die Mietpreisbremse gilt. Sie gilt in Nordrhein-Westfalen nur in bestimmten Städten und begrenzt dort die Miete bei einer Neuvermietung. Ob Ihre Wohnung betroffen ist, muss im Einzelfall geprüft werden, am besten bevor Sie die Anzeige veröffentlichen.
Energieausweis und Exposé
Auch bei der Vermietung ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen. Bei einer Eigentumswohnung gilt der Ausweis für das ganze Gebäude, meist hat ihn die Hausverwaltung. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zum Energieausweis.
Ein gutes Exposé spart Ihnen viele Telefonate. Es sollte enthalten:
- helle, aktuelle Fotos aller Räume und einen Grundriss
- Wohnfläche, Zimmerzahl, Etage und Ausstattung, etwa Balkon, Einbauküche oder Stellplatz
- Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Höhe der Kaution
- den frühesten Einzugstermin
- Ihre Haltung zu Haustieren, damit Sie keine falschen Erwartungen wecken
Wer in Moers oder am Niederrhein einen Mieter sucht, erreicht viele Interessenten über die großen Immobilienportale. Je klarer das Exposé, desto passender die Anfragen.
Besichtigungen organisieren
Laden Sie nicht jeden ein, der anfragt. Ein kurzes Telefonat vorab klärt die wichtigsten Punkte: Wer zieht ein, ab wann, und passt die Miete zum Einkommen? So kommen nur Interessenten, für die die Wohnung tatsächlich in Frage kommt.
Einzeltermine geben Ihnen mehr Zeit für ein Gespräch, Sammeltermine sparen Zeit, wenn die Nachfrage groß ist. Bereiten Sie die Wohnung vor: aufgeräumt, gelüftet, Licht in allen Räumen. Ist die Wohnung noch bewohnt, stimmen Sie die Termine rechtzeitig mit dem bisherigen Mieter ab.
Nehmen Sie sich nach jeder Besichtigung zwei Minuten für Notizen. Nach dem fünften Termin verschwimmen sonst die Eindrücke.
Mieter auswählen: Selbstauskunft und zulässige Fragen
Für die Auswahl brauchen Sie verlässliche Angaben. Üblich ist eine Selbstauskunft, die Interessenten nach der Besichtigung ausfüllen, wenn sie die Wohnung ernsthaft mieten möchten. Gehen Sie in Stufen vor: Bei der Besichtigung genügen Name und Kontaktdaten. Einkommensnachweise und weitere Unterlagen verlangen Sie erst, wenn jemand konkret mieten möchte.
In der Regel zulässig sind Fragen, die mit dem Mietverhältnis zu tun haben:
- Name, aktuelle Anschrift und Zahl der Personen, die einziehen
- Beruf, Arbeitgeber und Nettoeinkommen
- Haustiere
- ob die Miete bisher pünktlich gezahlt wurde
Tabu sind Fragen, die mit der Wohnung nichts zu tun haben, etwa nach Religion, Herkunft, Parteizugehörigkeit, sexueller Orientierung, Schwangerschaft oder Familienplanung. Solche Fragen können eine Diskriminierung sein. Viele Interessenten bringen außerdem eine eigene Bonitätsauskunft mit.
Datenschutz bei der Mieterauswahl
Selbstauskünfte enthalten persönliche Daten. Bewahren Sie die Unterlagen nur so lange auf, wie Sie sie brauchen, und vernichten Sie die Unterlagen abgelehnter Bewerber nach der Entscheidung. Im Zweifel hilft eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht weiter.
Kaution und Mietvertrag
Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also drei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Der Mieter darf sie in drei Raten zahlen (§ 551 BGB). Die Kaution gehört nicht auf Ihr laufendes Konto, sondern muss getrennt von Ihrem Vermögen angelegt werden, etwa auf einem Kautionskonto.
Beim Mietvertrag lohnt Sorgfalt. Alte Vordrucke enthalten oft Klauseln, die heute nicht mehr wirksam sind. Verwenden Sie einen aktuellen Vertrag und passen Sie ihn an Ihre Wohnung an. Regeln Sie darin klar, welche Nebenkosten der Mieter trägt, wie hoch die Vorauszahlung ist und wie die Kaution gezahlt wird. Lassen Sie sich bei Unsicherheit anwaltlich beraten.
Beide Seiten unterschreiben den Vertrag, bevor die Schlüssel übergeben werden. Halten Sie Absprachen, etwa zur Übernahme einer Einbauküche oder zu einem Stellplatz, ebenfalls schriftlich fest.
Übergabe mit Protokoll
Bei der Übergabe gehen Sie mit dem neuen Mieter durch die Wohnung und halten alles in einem Übergabeprotokoll fest:
- Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung
- Zahl und Art der übergebenen Schlüssel
- Zustand der Räume, mit allen sichtbaren Mängeln
- Fotos, am besten mit Datum
Beide unterschreiben das Protokoll, jeder erhält eine Kopie. Beim Auszug ist es die wichtigste Grundlage, wenn es um Schäden und die Rückzahlung der Kaution geht. Denken Sie außerdem an die Wohnungsgeberbestätigung, die Ihr Mieter für die Anmeldung beim Bürgeramt braucht.
Bestellerprinzip: Wer zahlt den Makler?
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Beauftragen Sie als Vermieter einen Makler, tragen Sie die Kosten. Sie können sie nicht auf den neuen Mieter abwälzen.
Viele Eigentümer vermieten selbst, und mit guter Vorbereitung gelingt das. Wer wenig Zeit hat, weit entfernt wohnt oder unsicher ist, gibt die Vermietung ab. Polder Immobilien vermietet auch Wohnungen und Häuser. Wie wir dabei vorgehen, lesen Sie auf unserer Seite zur Vermietung. Haben Sie die Wohnung geerbt und sind noch unentschlossen, hilft unser Ratgeber zur geerbten Immobilie.
Manchmal stellt sich bei der Vorbereitung heraus, dass ein Verkauf die bessere Wahl ist, etwa wenn größere Investitionen anstehen. Dann ist der Wert der Wohnung die wichtigste Zahl. Die Wertermittlung ist bei Polder Immobilien kostenlos, Sie erhalten zuerst eine persönliche Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage.
Kurz gesagt
Legen Sie eine marktgerechte Miete fest und prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse gilt. Halten Sie den Energieausweis bereit, wählen Sie Mieter mit Selbstauskunft und fairen Fragen aus und nutzen Sie einen aktuellen Mietvertrag. Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten, die Übergabe halten Sie im Protokoll fest. Den Makler zahlt, wer ihn beauftragt.
Häufige Fragen
Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung vermiete?
Legen Sie eine marktgerechte Miete fest und prüfen Sie, ob die Mietpreisbremse gilt. Sie brauchen einen gültigen Energieausweis, einen aktuellen Mietvertrag und eine sorgfältige Auswahl der Mieter. Bei der Übergabe hilft ein Protokoll, das beide unterschreiben.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf sie in drei Raten zahlen. Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen.
Welche Fragen darf ich Mietinteressenten stellen?
In der Regel Fragen, die mit dem Mietverhältnis zu tun haben, etwa nach Einkommen, Beruf, Zahl der Bewohner und Haustieren. Fragen nach Religion, Herkunft, Familienplanung oder Parteizugehörigkeit sind tabu. Einkommensnachweise verlangen Sie erst, wenn jemand konkret mieten möchte.
Brauche ich zum Vermieten einen Energieausweis?
Ja. Auch bei der Vermietung ist der Energieausweis Pflicht. Die Kennwerte gehören in die Anzeige, und spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn vorlegen.
Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?
Wer ihn beauftragt. Das ist das Bestellerprinzip. Beauftragen Sie als Vermieter einen Makler, zahlen Sie ihn selbst und können die Kosten nicht auf den Mieter übertragen.
Wie finde ich einen guten Mieter?
Mit einem klaren Exposé, einer Vorauswahl am Telefon und einer Selbstauskunft nach der Besichtigung. Nehmen Sie sich Zeit für die Entscheidung und achten Sie auf vollständige Unterlagen. Ein persönliches Gespräch sagt oft mehr als jedes Formular.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.