Wer sein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben möchte, hat vier Wege: den Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch, die Immobilien-Leibrente, den Teilverkauf an einen Anbieter und den Verkauf mit anschließender Rückmiete. Alle vier bringen Geld, kosten aber auch etwas: Ein Wohnrecht senkt den Kaufpreis, ein Teilverkauf kostet ein laufendes Nutzungsentgelt, eine Rückmiete monatliche Miete. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wie viel Geld Sie brauchen, wie lange Sie im Haus wohnen möchten und was mit dem Haus nach Ihnen geschehen soll.
Die vier Wege im Überblick
| Weg | Was Sie bekommen | Was Sie behalten | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|---|
| Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch | Kaufpreis auf einmal, gemindert um den Wert des Rechts | Recht zum Wohnen, beim Nießbrauch auch zum Vermieten | kleiner Käuferkreis, niedrigerer Preis |
| Leibrente | monatliche Rente auf Lebenszeit, manchmal plus Einmalbetrag | lebenslanges Wohnrecht | Sicherheit des Käufers, Absicherung der Rente |
| Teilverkauf | Einmalbetrag für einen Teil des Hauses | Nutzung des ganzen Hauses | laufendes Nutzungsentgelt und weitere Kosten |
| Verkauf und Rückmiete | voller Kaufpreis | Mietvertrag | Mietkosten, Kündigungsschutz im Mietvertrag regeln |
Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch
Sie verkaufen das Haus, lassen sich aber im Grundbuch ein Recht eintragen. Mit einem Wohnungsrecht dürfen Sie das Haus oder einen Teil davon selbst bewohnen (§ 1093 BGB). Mit einem Nießbrauch dürfen Sie es nutzen und auch vermieten (§ 1030 BGB). Beide Rechte bleiben bestehen, auch wenn der Käufer später weiterverkauft. Damit sie auch eine Zwangsversteigerung überstehen, sollten sie an erster Rangstelle im Grundbuch stehen.
Der Käufer bekommt das Haus erst nach dem Ende des Rechts frei. Deshalb zahlt er weniger als für ein freies Haus. Wie viel weniger, hängt vor allem von Ihrem Alter und dem Wert der Nutzung ab. Käufer sind meist Kapitalanleger oder Familienangehörige. Wie sich Rechte im Grundbuch auf den Verkauf auswirken, lesen Sie auch im Ratgeber Haus verkaufen im Alter.
Immobilien-Leibrente
Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus und erhalten statt eines vollen Kaufpreises eine monatliche Rente auf Lebenszeit, manchmal zusätzlich einen Einmalbetrag. Ihr Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Wie hoch die Rente ist, hängt vom Wert des Hauses, Ihrem Alter und dem Wert des Wohnrechts ab.
Wichtig ist die Absicherung: Was passiert, wenn der Käufer die Rente nicht mehr zahlt? Üblich ist eine Absicherung im Grundbuch, zum Beispiel durch eine Reallast. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift unabhängig prüfen, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt. Ob und wie die Rente bei Ihnen versteuert wird, klärt Ihre Steuerberatung.
Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihres Hauses an ein Unternehmen, je nach Anbieter oft bis zur Hälfte. Sie erhalten dafür einen Einmalbetrag und dürfen das ganze Haus weiter allein nutzen. Für den verkauften Anteil zahlen Sie dem Anbieter ein monatliches Nutzungsentgelt. Hinzu kommen je nach Vertrag weitere Kosten, etwa für Gutachten, Notar und Grundbuch oder eine Gebühr beim späteren Verkauf des ganzen Hauses.
Verbraucherzentralen sehen Teilverkäufe kritisch, weil das Nutzungsentgelt über die Jahre eine große Summe ausmacht und Sie mit dem Anbieter dauerhaft verbunden bleiben. Vergleichen Sie deshalb die Gesamtkosten über viele Jahre und lesen Sie genau, was bei einem späteren Verkauf, bei Instandhaltung und bei einem Rückkauf gilt. Lassen Sie sich unabhängig beraten, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.
Verkauf und Rückmiete
Sie verkaufen das Haus zum vollen Preis und mieten es vom Käufer zurück. Sie haben damit den größten Geldbetrag zur Verfügung, zahlen aber jeden Monat Miete. Wichtig ist ein guter Mietvertrag: Wie lange dürfen Sie wohnen bleiben, wann darf der Käufer kündigen, und wie entwickelt sich die Miete? Ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für eine bestimmte Zeit gibt Ihnen Sicherheit, er muss ausdrücklich vereinbart werden. Gilt er länger als ein Jahr, muss er schriftlich im Mietvertrag stehen (§ 550 BGB).
Welcher Weg zu welcher Lage passt
- Sie brauchen viel Geld auf einmal und wollen nicht lebenslang gebunden sein: Verkauf und Rückmiete oder der Verkauf an die Familie mit Wohnrecht.
- Sie möchten ein festes Einkommen auf Lebenszeit: Leibrente, mit guter Absicherung.
- Sie möchten Eigentümer bleiben und brauchen nur einen Teil des Werts: Teilverkauf, nach genauem Vergleich der Gesamtkosten.
- Das Haus soll in der Familie bleiben: Übertragung an Kinder mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie an Kinder übertragen.
Manchmal ist auch der klassische Verkauf mit anschließendem Umzug die bessere Wahl, etwa in eine kleinere, barrierearme Wohnung. Dann steht der volle Kaufpreis zur Verfügung, ohne laufende Kosten an einen Käufer oder Anbieter.
Vor der Unterschrift prüfen
- Gesamtkosten: Rechnen Sie Nutzungsentgelt, Miete oder Preisabschlag über viele Jahre zusammen, nicht nur für das erste Jahr.
- Rang im Grundbuch: Ein Wohnrecht oder Nießbrauch sollte an erster Stelle im Grundbuch stehen, vor Grundschulden der Bank des Käufers. Sonst kann das Recht bei einer Zwangsversteigerung gefährdet sein.
- Instandhaltung: Wer zahlt Reparaturen am Dach, an der Heizung oder an der Fassade? Das sollte der Vertrag eindeutig regeln.
- Pflege und Umzug: Was gilt, wenn Sie später in ein Pflegeheim ziehen? Ein Wohnungsrecht ist an Ihre Person gebunden, einen Nießbrauch können Sie in der Regel vermieten, und ein Nutzungsentgelt läuft beim Teilverkauf meist weiter.
- Unabhängige Prüfung: Lassen Sie den Vertrag vor dem Notartermin von einer Anwältin, einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen.
Wie Polder Immobilien helfen kann
Für jeden dieser Wege ist der Verkehrswert Ihres Hauses die Grundlage. Nur wer ihn kennt, kann ein Angebot für einen Teilverkauf, eine Leibrente oder einen Verkauf mit Wohnrecht einschätzen. Die Wertermittlung ist bei Polder Immobilien kostenlos, auch wenn Sie danach nicht verkaufen. Möchten Sie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen, suchen wir Käufer, für die dieses Modell passt, und begleiten Sie bis zum Notartermin.
Kurz gesagt
Verkaufen und wohnen bleiben geht mit Wohnrecht oder Nießbrauch, mit einer Leibrente, mit einem Teilverkauf oder mit einer Rückmiete. Jeder Weg hat seinen Preis: einen niedrigeren Kaufpreis, eine laufende Bindung oder monatliche Kosten. Vergleichen Sie die Gesamtkosten über viele Jahre und lassen Sie Verträge unabhängig prüfen.
Häufige Fragen
Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?
Ja. Möglich ist ein Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch, eine Immobilien-Leibrente, ein Teilverkauf oder ein Verkauf mit anschließender Rückmiete.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit einem Wohnungsrecht dürfen Sie die Räume selbst bewohnen (§ 1093 BGB). Mit einem Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie nutzen und auch vermieten (§ 1030 BGB). Beide werden im Grundbuch eingetragen.
Wie viel bekomme ich für ein Haus mit Wohnrecht?
Weniger als für ein freies Haus, denn der Käufer kann es erst später selbst nutzen. Wie groß der Abschlag ist, hängt vor allem von Ihrem Alter und dem Wert der Nutzung ab.
Lohnt sich ein Teilverkauf?
Das hängt von den Gesamtkosten ab. Das monatliche Nutzungsentgelt summiert sich über die Jahre, dazu kommen weitere Kosten nach Vertrag. Verbraucherzentralen sehen Teilverkäufe kritisch. Vergleichen Sie Angebote genau und lassen Sie sich unabhängig beraten.
Ist eine Leibrente sicher?
Nur mit guter Absicherung, zum Beispiel im Grundbuch. Lassen Sie prüfen, was geschieht, wenn der Käufer nicht mehr zahlt oder das Haus weiterverkauft.
Kann ich nach einem Verkauf mit Rückmiete gekündigt werden?
Das hängt vom Mietvertrag ab. Ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für eine bestimmte Zeit muss ausdrücklich vereinbart werden, bei mehr als einem Jahr schriftlich im Mietvertrag (§ 550 BGB). Lassen Sie den Mietvertrag vor dem Verkauf prüfen.
KI-Bild
Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.