Eine Immobilie können Sie Ihren Kindern schenken oder verkaufen. Bei einer Schenkung kann jedes Kind von jedem Elternteil alle zehn Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei erhalten (§§ 14, 16 ErbStG), und Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Auch ein Verkauf an die eigenen Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Wer im Haus wohnen bleiben möchte, sichert sich mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch ab. Weil dabei Steuern, Pflichtteile und Rückforderungsrechte zusammenspielen, sollten Sie die Übertragung mit Notar und Steuerberatung planen.
Schenken oder verkaufen: der Vergleich
| Punkt | Schenkung | Verkauf an das Kind |
|---|---|---|
| Geld für Sie | keines, außer Sie vereinbaren Gegenleistungen | Kaufpreis |
| Schenkungsteuer | bis zum Freibetrag keine | keine, wenn der Preis dem Wert entspricht |
| Grunderwerbsteuer | keine | keine bei Kindern und Enkeln |
| Spekulationssteuer für Sie | keine, solange Ihr Kind keine Schulden übernimmt und keinen Ausgleich zahlt | möglich bei weniger als zehn Jahren seit Ihrem Kauf, außer bei Selbstnutzung (§ 23 EStG) |
| Pflichtteil der Geschwister | kann betroffen sein | in der Regel nicht, bei angemessenem Preis |
| Notar und Grundbuch | ja | ja |
Schenkung: Freibeträge und Steuern
Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie für Erbschaften. Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten, Enkel 200.000 €, wenn ihr eigener Elternteil noch lebt, sonst ebenfalls 400.000 € (§ 16 ErbStG). Die Freibeträge gelten jeweils für zehn Jahre und können danach erneut genutzt werden (§ 14 ErbStG). Wer früh überträgt, kann diesen Zeitraum nutzen. Freibeträge können sich durch neue Gesetze ändern, prüfen Sie deshalb den aktuellen Stand.
Eine Grundstücksschenkung ist von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso der Erwerb durch Kinder und Enkel (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG). Kosten entstehen trotzdem für Notar und Grundbuch.
Für die Spekulationssteuer gilt: Verkauft Ihr Kind das Haus später, zählt Ihr ursprüngliches Kaufdatum. Übernimmt Ihr Kind bei der Übertragung Schulden, etwa einen laufenden Kredit, oder zahlt es Geschwistern einen Ausgleich, ist die Schenkung teilweise entgeltlich. Für diesen Teil kann dann Spekulationssteuer anfallen. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer bei Immobilien.
Wohnrecht oder Nießbrauch: wohnen bleiben nach der Übertragung
Viele Eltern möchten nach der Übertragung im Haus wohnen bleiben. Dafür lassen sie sich ein Recht im Grundbuch eintragen:
- Wohnungsrecht: Sie dürfen das Haus oder bestimmte Räume selbst bewohnen (§ 1093 BGB).
- Nießbrauch: Sie dürfen das Haus nutzen und auch vermieten, die Mieteinnahmen stehen Ihnen zu (§ 1030 BGB).
Ein solches Recht mindert in der Regel den Wert der Schenkung, der für die Steuer angesetzt wird. Es hat aber auch eine Kehrseite für den Pflichtteil der Geschwister, dazu unten mehr.
Rückforderung: Was passiert, wenn sich Ihre Lage ändert?
Das Gesetz gibt Ihnen in zwei Fällen ein Rückforderungsrecht. Geraten Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung in Not und können Ihren Unterhalt nicht mehr bestreiten, können Sie das Geschenk zurückfordern (§§ 528, 529 BGB). Dieses Recht kann auch das Sozialamt geltend machen, wenn es für Sie zum Beispiel Pflegekosten übernimmt. Außerdem ist ein Widerruf bei grobem Undank möglich (§ 530 BGB).
Darüber hinaus können Sie im Vertrag eigene Rückforderungsrechte vereinbaren, etwa für den Fall, dass Ihr Kind das Haus ohne Ihre Zustimmung verkauft, vor Ihnen stirbt oder in Insolvenz gerät. Sprechen Sie das beim Notar an.
Pflichtteil: Was Geschwister wissen sollten
Schenken Sie einem Kind eine Immobilie, können die anderen Kinder später einen Ausgleich verlangen, die sogenannte Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB). Die Schenkung wird dafür nach Ihrem Tod berücksichtigt, und zwar umso weniger, je länger sie zurückliegt: Mit jedem Jahr nach der Schenkung zählt sie ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr.
Behalten Sie sich aber einen Nießbrauch vor, beginnt diese Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung in der Regel nicht zu laufen, weil Sie das Haus weiter wirtschaftlich nutzen. Ähnliches kann bei einem umfassenden Wohnrecht gelten. Wenn mehrere Kinder da sind, lohnt sich ein offenes Gespräch in der Familie und eine Vereinbarung beim Notar, etwa ein Pflichtteilsverzicht der Geschwister gegen einen Ausgleich.
So läuft eine Übertragung ab
- Wert ermitteln: Ein realistischer Wert ist die Grundlage für Steuer, Familie und Vertrag.
- Steuern klären: Mit der Steuerberatung Freibeträge, Spekulationsfrist und mögliche Schenkungsteuer durchrechnen.
- Familie einbeziehen: Geschwister früh informieren, über Ausgleich oder Pflichtteilsverzicht sprechen.
- Vertrag beim Notar: Übertragung mit Wohnrecht oder Nießbrauch, Rückforderungsrechten und gegebenenfalls Ausgleichszahlungen beurkunden lassen.
- Grundbuch: Das Kind wird als Eigentümer eingetragen, Ihr Recht gleichzeitig mit eingetragen.
- Finanzamt: Bei einer notariellen Schenkung meldet der Notar sie dem Finanzamt. Das Finanzamt kann danach eine Steuererklärung anfordern.
Verkauf an das Kind
Beim Verkauf zahlt Ihr Kind einen Kaufpreis, oft mit einer Finanzierung der Bank. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern nicht an (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Liegt der Preis deutlich unter dem Wert, behandelt das Finanzamt den Unterschied als Schenkung. Ein Preis, der dem Verkehrswert entspricht, schafft Klarheit, auch gegenüber den Geschwistern.
Für Sie als Verkäufer kann Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist ein Haus, das Sie die ganze Zeit oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 EStG).
Für eine Schenkung wie für einen Verkauf brauchen Sie einen belastbaren Wert: für die Steuer, für eine faire Lösung unter Geschwistern und für die Bank Ihres Kindes. Die Wertermittlung ist bei Polder Immobilien kostenlos. Für das Finanzamt oder einen Streit unter Erben kann zusätzlich ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nötig sein, das erstellt Polder Immobilien nicht.
Kurz gesagt
Eine Schenkung an Kinder ist bis 400.000 € je Elternteil und Kind alle zehn Jahre steuerfrei, Grunderwerbsteuer fällt weder bei Schenkung noch bei Verkauf an Kinder an. Mit Wohnrecht oder Nießbrauch können Sie wohnen bleiben, ein Nießbrauch verhindert aber in der Regel, dass die Zehnjahresfrist für den Pflichtteil läuft. Planen Sie die Übertragung mit Notar und Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wie viel kann ich meinem Kind steuerfrei schenken?
Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erhalten, alle zehn Jahre erneut (§§ 14, 16 ErbStG). Freibeträge können sich ändern, prüfen Sie den aktuellen Stand.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich mein Haus an mein Kind übertrage?
Nein. Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit, und auch der Kauf durch Kinder und Enkel ist steuerfrei (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG).
Kann ich nach der Schenkung im Haus wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnungsrecht oder einem Nießbrauch, die im Grundbuch eingetragen werden. Beim Nießbrauch dürfen Sie das Haus auch vermieten.
Kann ich eine Schenkung zurückfordern?
Ja, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren verarmen (§§ 528, 529 BGB) oder bei grobem Undank (§ 530 BGB). Weitere Rückforderungsrechte können Sie im Vertrag vereinbaren.
Was bedeutet die Zehnjahresfrist für die Geschwister?
Für die Pflichtteilsergänzung zählt eine Schenkung mit jedem Jahr ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr. Bei einem vorbehaltenen Nießbrauch beginnt diese Frist in der Regel nicht.
Ist ein Verkauf an mein Kind besser als eine Schenkung?
Das hängt von Ihrer Lage ab. Ein Verkauf bringt Ihnen Geld und vermeidet Streit über Pflichtteile, kann aber Spekulationssteuer auslösen. Eine Schenkung ist bis zum Freibetrag steuerfrei. Lassen Sie beides von einer Steuerberatung durchrechnen.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.