Ein Haus im Alter zu verkaufen ist oft eine gute Entscheidung, wenn es zu groß geworden ist, Treppen und Garten Mühe machen oder eine kleinere Wohnung besser zum Alltag passt. Am besten entscheiden Sie in Ruhe und aus eigenem Entschluss, nicht erst, wenn Krankheit oder Pflege den Zeitpunkt vorgeben. Wer im Haus wohnen bleiben möchte, kann mit einem Wohnungsrecht oder einem Nießbrauch verkaufen, erzielt dann aber in der Regel einen niedrigeren Preis. Welche weiteren Wege es gibt, etwa Leibrente, Teilverkauf oder Rückmiete, vergleicht der Ratgeber Haus verkaufen und wohnen bleiben.
In einem Haus, in dem die Kinder groß geworden sind, steckt ein halbes Leben. Ein Verkauf ist deshalb nie nur eine Rechenaufgabe, und das Tempo bestimmen Sie.
Haus verkaufen im Alter: gute Gründe
Oft kommen mehrere Gründe zusammen:
- Das Haus ist zu groß geworden. Die Kinder sind ausgezogen, mehrere Zimmer werden kaum genutzt, aber geheizt und geputzt.
- Treppen und Garten werden mühsam. Was früher Freude gemacht hat, kostet mit den Jahren mehr Kraft.
- Größere Ausgaben stehen an. Ein neues Dach oder eine neue Heizung möchte im Ruhestand nicht jeder noch finanzieren.
- Sie möchten näher bei Ihren Kindern wohnen oder dort, wo Arzt, Apotheke und Einkauf zu Fuß erreichbar sind.
- Sie möchten den Wert Ihres Hauses nutzen, für die kommenden Jahre, für Hilfe im Alltag oder für Ihre Familie.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Der beste Zeitpunkt ist der, an dem Sie selbst entscheiden können. Wer früh plant, sucht die neue Wohnung in Ruhe aus, sortiert Möbel und Erinnerungsstücke ohne Zeitdruck und kann zu einem Angebot auch einmal Nein sagen. Wer erst handelt, wenn ein Krankenhausaufenthalt oder Pflege den Ausschlag gibt, hat diese Ruhe oft nicht mehr.
Häufig stellt sich die Frage, was zuerst kommt: die neue Wohnung oder der Verkauf. Beides lässt sich verbinden: Im Kaufvertrag legen Sie mit dem Käufer fest, wann er das Haus übernimmt, und dieses Datum können Sie so wählen, dass Ihnen genug Zeit für den Umzug bleibt.
Steuerlich ist der Zeitpunkt meist unkritisch. Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an. Liegt Ihr Kauf mehr als zehn Jahre zurück, spielt sie ohnehin keine Rolle. Die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch trägt in der Regel der Käufer. Im Zweifel bestätigt Ihnen das Ihre Steuerberatung, Einzelheiten finden Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Haus verkaufen, Wohnung mieten oder kaufen
Mieten gibt Ihnen Freiheit. Für Dach und Heizung ist der Vermieter zuständig, Rücklagen für Reparaturen brauchen Sie nicht mehr, und der Erlös aus dem Hausverkauf bleibt verfügbar. Rechnen Sie in Ruhe durch, ob Rente und Erlös die Miete auf Dauer tragen, auch wenn sie mit den Jahren steigt.
Kaufen gibt Sicherheit: keine Mieterhöhung, keine Kündigung, ein Zuhause, das Ihnen gehört. Dafür steckt ein Teil des Erlöses wieder in einer Immobilie. Bei einer Eigentumswohnung kommen Hausgeld und Erhaltungsrücklage hinzu. Lassen Sie sich vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, dann sehen Sie, ob größere Ausgaben anstehen. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite Immobilie kaufen.
Achten Sie in beiden Fällen auf wenige Stufen oder einen Aufzug, eine ebenerdige Dusche und kurze Wege zu Arzt, Einkauf, Bus und Bahn.
Haus verkaufen für Pflegeheim oder Altersheim
Wird ein Umzug ins Pflegeheim oder Altersheim nötig, kommt die Frage nach dem Haus oft zu einem schweren Zeitpunkt.
Reichen Rente und Pflegeversicherung nicht aus, können Sie beim Sozialamt Hilfe zur Pflege beantragen. Dafür muss eigenes Vermögen grundsätzlich zuerst eingesetzt werden. Ausgenommen ist das sogenannte Schonvermögen. Dazu gehört ein angemessenes Haus, solange Sie selbst oder Ihre Angehörigen darin wohnen (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Bleibt Ihr Ehepartner im Haus, gilt der Schutz in der Regel weiter. Steht das Haus nach dem Umzug leer, prüft das Sozialamt im Einzelfall, ob es eingesetzt werden muss.
Nach einem Verkauf ist aus dem Haus Geld auf dem Konto geworden. Dieser Erlös zählt grundsätzlich zum Vermögen, das für die Pflege einzusetzen ist, bevor das Sozialamt einspringt. Wer die Kosten aus eigenem Einkommen und Vermögen tragen kann, entscheidet dagegen selbst, ob und wann er verkauft.
Müssen die Kinder zahlen?
Zum Elternunterhalt werden Kinder erst herangezogen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt. Das regelt seit 2020 das Angehörigen-Entlastungsgesetz.
Haus verschenkt: Rückforderung möglich
Manche Eltern überlegen, das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder zu verschenken. Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie bei einer Erbschaft, für Kinder 400.000 €, und sie lassen sich alle zehn Jahre neu nutzen (§ 14 ErbStG). Die Freibeträge können sich ändern. Vor dem Sozialamt schützt eine Schenkung aber nicht sicher: Verarmt der Schenkende, etwa weil er die Pflege nicht mehr bezahlen kann, kann er das Haus innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung zurückfordern (§§ 528, 529 BGB).
Lassen Sie sich beraten
Wie das Sozialamt Ihr Haus oder einen Verkaufserlös in Ihrem Fall bewertet, kann dieser Ratgeber nicht beantworten. Sprechen Sie früh mit dem Sozialamt, mit einer Pflegeberatung, zum Beispiel beim Pflegestützpunkt, oder mit einer Anwältin oder einem Anwalt für Sozialrecht.
Verkaufen und im Haus wohnen bleiben
Sie können Ihr Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür gibt es zwei Rechte, die im Grundbuch eingetragen werden:
| Recht | Was Sie dürfen |
|---|---|
| Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) | die Wohnung selbst bewohnen |
| Nießbrauch (§ 1030 BGB) | die Immobilie nutzen und auch vermieten |
Beide Rechte bleiben bei einem Verkauf bestehen, der Käufer übernimmt die Belastung. Gelöscht werden sie nur, wenn Sie zustimmen, oder nach Ihrem Tod auf Antrag.
Der Unterschied wird wichtig, wenn Sie später in ein Pflegeheim ziehen. Mit einem Nießbrauch können Sie das Haus dann vermieten und die Miete einnehmen. Mit einem Wohnungsrecht dürfen Sie es selbst bewohnen, aber in der Regel nicht vermieten.
Bedenken Sie auch: Weil der Käufer das Haus erst später selbst nutzen kann, mindert ein solches Recht in der Regel den erzielbaren Preis. Wie stark, hängt vom Einzelfall ab. Regeln Sie im Vertrag genau, wer welche Kosten trägt, etwa für Reparaturen, Versicherung und Grundsteuer. Der Notar bespricht das mit Ihnen und dem Käufer.
Mit den Kindern über den Verkauf sprechen
Rechtlich entscheiden Sie als Eigentümer allein, ob Sie verkaufen. Gehört das Haus Ihnen und Ihrem Ehepartner, entscheiden Sie gemeinsam. Trotzdem lohnt es sich, die Kinder früh einzubeziehen. Für sie ist das Elternhaus oft ein Stück Kindheit, und wer erst nach dem Notartermin vom Verkauf erfährt, fühlt sich leicht übergangen.
Ein offenes Gespräch klärt, ob eines der Kinder das Haus übernehmen möchte, wer beim Ausräumen und beim Umzug hilft und wie Sie künftig wohnen möchten. Möchte ein Kind kaufen, beugt ein Wert, den alle kennen, späteren Missverständnissen zwischen den Geschwistern vor.
Denken Sie außerdem an eine Vollmacht. Soll ein Kind später Dinge für Sie regeln können, etwa einen Verkauf, besprechen Sie die passende Form rechtzeitig mit einem Notar. Und falls Sie diesen Text als Sohn oder Tochter lesen: Lassen Sie Ihren Eltern die Entscheidung und das Tempo.
So läuft der Verkauf ohne Stress ab
Ein Hausverkauf bedeutet Termine, Unterlagen und fremde Menschen in Ihren Räumen. Polder Immobilien nimmt Ihnen davon so viel ab, wie Sie möchten:
- Wir kommen zu Ihnen. Die Wertermittlung ist kostenlos und beginnt mit einer persönlichen Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage. Für den genauen Wert kommen wir auf Wunsch zu Ihnen nach Hause und sehen uns das Haus in Ruhe an. Ihre Kinder können gern dabei sein.
- Wir besorgen die Unterlagen. Grundbuchauszug, Pläne und Energieausweis holen wir für Sie ein. Fehlt der Energieausweis, bezahlt Polder Immobilien ihn.
- Wir stellen Ihr Haus vor, mit professionellen Fotos, Video und Drohne, einem Exposé und Anzeigen in Portalen und Print.
- Besichtigungen ohne Sie, wenn Sie möchten. Wir zeigen Ihr Haus nur geprüften Interessenten, zu Zeiten, die wir mit Ihnen absprechen. Ob Sie dabei sind, entscheiden Sie.
- Wir verhandeln und bereiten den Notartermin vor. Wem Sie Ihr Haus verkaufen, entscheiden Sie.
- Wir begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Durch den ganzen Verkauf begleitet Sie Katja Hagenkamp als feste Ansprechpartnerin. Telefonisch sind wir unter 02841 656 28 27 für Sie da: von Montag bis Freitag zwischen 8 und 20 Uhr, samstags zwischen 9 und 18 Uhr. Bis zum Notartermin zahlen Sie nichts. Bezahlt wird Polder Immobilien nur, wenn Ihr Haus tatsächlich verkauft wird, und die Höhe vereinbaren wir vorher schriftlich. Jeden Schritt ausführlich erklärt der Ratgeber zum Ablauf beim Hausverkauf.
Kurz gesagt
Ein Haus im Alter zu verkaufen gelingt am besten aus eigenem Entschluss und mit Zeit. Klären Sie früh, wie Sie künftig wohnen möchten, und sprechen Sie mit Ihren Kindern. Bei Hilfe zur Pflege bleibt ein angemessenes, selbst bewohntes Haus geschützt, ein Verkaufserlös zählt dagegen zum Vermögen. Wer wohnen bleiben möchte, kann mit Wohnungsrecht oder Nießbrauch verkaufen und nimmt dafür einen niedrigeren Preis in Kauf.
Häufige Fragen
Muss ich mein Haus verkaufen, wenn ich ins Altersheim ziehe?
Nicht automatisch. Solange Sie die Kosten aus Rente, Pflegeversicherung und eigenem Geld tragen können, entscheiden Sie selbst. Brauchen Sie Hilfe vom Sozialamt und wohnt niemand mehr im Haus, prüft das Sozialamt im Einzelfall, ob es eingesetzt werden muss.
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnungsrecht oder einem Nießbrauch, die im Grundbuch eingetragen werden und beim Verkauf bestehen bleiben. Der Käufer übernimmt diese Belastung, deshalb ist der erzielbare Preis in der Regel niedriger. Die Einzelheiten regelt der Notar im Kaufvertrag.
Müssen meine Kinder für das Pflegeheim zahlen?
Zum Elternunterhalt werden Kinder erst herangezogen, wenn ihr Jahresbruttoeinkommen über 100.000 € liegt. Das gilt seit 2020. Ihre persönliche Lage klären Sie am besten mit dem Sozialamt oder einer Pflegeberatung.
Schützt eine Schenkung an die Kinder das Haus vor dem Sozialamt?
Nicht sicher. Verarmt der Schenkende innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, kann er das Haus zurückfordern. Lassen Sie sich vor einer Schenkung von einem Notar oder einer Anwältin beraten.
Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?
Nein, das müssen Sie nicht. Zu den Terminen, die wir mit Ihnen absprechen, kommen nur geprüfte Interessenten, und wir führen sie durch das Haus. Wenn Sie möchten, sind Sie trotzdem dabei.
Zahle ich Steuern, wenn ich mein Haus im Alter verkaufe?
Haben Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an. Dasselbe gilt, wenn Ihr Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt. Grunderwerbsteuer und Notarkosten trägt in der Regel der Käufer. Im Zweifel fragen Sie Ihre Steuerberatung.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.