Für das gemeinsame Haus gibt es bei einer Scheidung drei Wege: Sie verkaufen es, einer von Ihnen übernimmt es und zahlt den anderen aus, oder Sie vermieten es gemeinsam. Grundlage für jede dieser Lösungen ist ein fairer Wert, dem Sie beide vertrauen. Klären Sie früh, was mit dem Kredit geschieht und ob Spekulationssteuer droht, und suchen Sie die Einigung: Ohne sie kann am Ende eine Teilungsversteigerung stehen.
Eine Trennung ist eine Zeit, in der vieles gleichzeitig entschieden werden muss. Das Haus ist dabei oft der größte Vermögenswert und zugleich der Ort, an dem die meisten Erinnerungen hängen. Dieser Ratgeber ersetzt keine anwaltliche Beratung. Er soll Ihnen helfen, die Fragen rund um die Immobilie sortiert anzugehen.
Drei Möglichkeiten für das gemeinsame Haus
| Möglichkeit | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Verkauf | Beide stimmen zu, der Erlös wird nach Ablösung des Kredits geteilt |
| Übernahme durch einen Partner | Er zahlt den anderen aus, die Bank muss mitmachen |
| Vermietung | Beide bleiben Eigentümer und müssen sich weiter abstimmen |
Der Verkauf ist oft die klarste Lösung. Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, der Rest wird geteilt, und beide können neu anfangen. Er setzt voraus, dass beide zustimmen, wenn Ihnen das Haus gemeinsam gehört.
Die Übernahme durch einen Partner kommt in Frage, wenn einer im Haus bleiben möchte, etwa weil die Kinder dort zur Schule gehen. Er zahlt den anderen aus und übernimmt in der Regel den Kredit allein. Dafür muss die Bank mitmachen.
Die Vermietung kann eine Übergangslösung sein, wenn der Markt gerade ungünstig erscheint oder steuerliche Fristen abgewartet werden sollen. Sie verlangt aber, dass Sie sich als Eigentümer über Jahre weiter über Mieter, Reparaturen und Ausgaben einigen. Das gelingt nach einer Trennung nicht jedem Paar.
Haus bei Scheidung: Wer bleibt?
Wer im Haus bleiben möchte, muss sich das leisten können. Das ist die nüchterne Antwort auf eine emotionale Frage. Konkret bedeutet das: Sie zahlen Ihrem Partner seinen Anteil aus und tragen den Kredit künftig allein. Beides zusammen übersteigt oft, was ein einzelnes Einkommen tragen kann.
Rechnen Sie deshalb ehrlich, bevor Sie sich festlegen: die Auszahlung, die Rate nach der Übernahme und die Rücklagen, die danach für Reparaturen bleiben. Ihre Bank prüft genau diese Punkte, bevor sie einer Übernahme zustimmt.
Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch. Gehört es Ihnen beiden, können Sie nur gemeinsam verkaufen. Steht nur einer von Ihnen im Grundbuch, ist die Lage rechtlich anders, aber nicht unbedingt einfacher. Bei einer Scheidung wird häufig auch das Vermögen ausgeglichen, das während der Ehe entstanden ist. Wie das Haus dabei zählt, klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt.
Ein fairer Wert als Grundlage
Ob Verkauf oder Übernahme: Ohne einen realistischen Wert gibt es keine faire Lösung. Wer übernimmt, wünscht sich einen niedrigen Wert. Wer ausgezahlt wird, einen hohen. Ein neutraler Blick von außen nimmt viel Spannung aus diesem Gespräch.
Bei Polder Immobilien ist die Wertermittlung kostenlos. Sie erhalten zuerst eine persönliche Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage, auf Wunsch danach den genauen Wert vor Ort, ermittelt auf Grundlage amtlicher Vergleichsdaten aus beurkundeten Kaufpreisen. Für eine Einigung zwischen zwei Partnern kann das eine gute gemeinsame Basis sein.
Ein Verkehrswertgutachten ersetzt diese Einschätzung nicht, sondern ist ein anderes Werkzeug. Es wird von einem Sachverständigen erstellt und ist sinnvoll, wenn Sie sich über den Wert nicht einigen können oder ein Gericht einen Nachweis verlangt. Polder Immobilien erstellt keine Verkehrswertgutachten. Welche Verfahren es gibt, erklärt unser Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Kredit und Bank
Haben Sie den Kredit gemeinsam aufgenommen, haften in der Regel beide, auch nach dem Auszug und auch nach der Scheidung. Die Bank kann sich an jeden von Ihnen halten. Eine Absprache zwischen Ihnen beiden ändert daran nichts, solange die Bank nicht zustimmt.
Übernimmt einer das Haus, muss die Bank den anderen aus dem Kredit entlassen. Das tut sie nur, wenn sie sicher ist, dass der Übernehmende die Raten allein tragen kann. Wird verkauft, löst der Kaufpreis den Kredit ab. Liegt das Ende der Zinsbindung noch in der Zukunft, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Nach zehn Jahren Laufzeit kann ein Darlehen allerdings mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung gekündigt werden (§ 489 BGB).
Sprechen Sie deshalb früh gemeinsam mit Ihrer Bank. Fragen Sie nach der Restschuld, nach einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und nach den Bedingungen für eine Übernahme. Welche weiteren Kosten beim Verkauf anfallen, zeigt der Ratgeber zu den Kosten beim Hausverkauf.
Die Falle mit der Spekulationssteuer
Ein Punkt wird bei Trennungen oft übersehen. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Steuerfrei bleibt er, wenn Sie das Haus ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.
Zieht ein Partner aus und wird das Haus erst Jahre später verkauft, greift diese Ausnahme für ihn unter Umständen nicht mehr. Ein Beispiel: Ein Paar kauft 2019 ein Haus. 2024 trennt es sich, er zieht aus, sie bleibt. 2027 verkaufen beide. Für sie greift die Ausnahme, weil sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor im Haus gewohnt hat. Für ihn nicht: Er hat 2025 bis 2027 nicht mehr dort gewohnt, und seit dem Kauf sind keine zehn Jahre vergangen. Auf seinen Anteil am Gewinn kann deshalb Spekulationssteuer anfallen.
Vor dem Auszug prüfen lassen
Wer auszieht, sollte vorher mit der Steuerberatung klären, wie sich Auszug und Verkaufszeitpunkt auswirken. Ob im Einzelfall Besonderheiten gelten, etwa wenn gemeinsame Kinder im Haus wohnen, kann nur sie beurteilen. Mehr zu Fristen und Ausnahmen lesen Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Teilungsversteigerung vermeiden
Gehört Ihnen das Haus gemeinsam und finden Sie keine Einigung, kann grundsätzlich jeder von Ihnen die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert, und der Erlös wird geteilt. Für beide Seiten ist das meist die schlechteste Lösung: Versteigerungen führen in der Regel zu niedrigeren Preisen als ein freier Verkauf, und der Streit wird öffentlich.
Eine Teilungsversteigerung lässt sich oft vermeiden, wenn beide Seiten früh über Zahlen statt über Schuld sprechen. Ein gemeinsam akzeptierter Wert, eine klare Rechnung zum Kredit und eine Frist für die Entscheidung helfen dabei. Wenn das Gespräch zu zweit nicht mehr gelingt, können Anwälte oder eine Mediation vermitteln.
Diskret verkaufen
Viele Paare möchten nicht, dass Nachbarn und Bekannte die Trennung über eine Anzeige im Internet erfahren. Ein Verkauf lässt sich zurückhaltend planen. Sprechen Sie vorher ab, wie sichtbar die Vermarktung sein soll und wer zu Besichtigungen eingeladen wird.
Bei Polder Immobilien laden wir nur geprüfte Interessenten ein und führen die Besichtigungen nach Absprache. Sie müssen nicht dabei sein, und Sie müssen sich dort auch nicht als Paar begegnen. Mit Katja Hagenkamp haben Sie eine feste Ansprechpartnerin. Achten Sie darauf, dass Sie beide stets dieselben Informationen erhalten, das beugt Misstrauen vor. Beim Notar unterschreiben in der Regel beide Eigentümer den Kaufvertrag oder lassen sich wirksam vertreten.
Kurz gesagt
Verkauf, Übernahme oder Vermietung: Jede Lösung braucht einen fairen Wert und eine klare Absprache mit der Bank. Prüfen Sie vor einem Auszug die Folgen für die Spekulationssteuer. Und suchen Sie die Einigung, bevor ein Partner die Teilungsversteigerung beantragt. Für die rechtlichen Fragen ist anwaltliche Beratung unverzichtbar.
Häufige Fragen
Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?
Das hängt davon ab, wem es gehört und worauf Sie sich einigen. Gehört es beiden, kann einer es übernehmen und den anderen auszahlen, wenn die Bank mitmacht. Andernfalls wird meist verkauft. Die rechtlichen Einzelheiten klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt.
Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Sie können es auch übernehmen oder gemeinsam vermieten. Ein Verkauf ist aber oft die klarste Lösung, wenn keiner den anderen auszahlen und den Kredit allein tragen kann.
Wie wird der Wert des Hauses bei einer Scheidung ermittelt?
Für eine Einigung genügt oft eine fundierte Markteinschätzung auf Grundlage vergleichbarer Verkäufe. Können Sie sich nicht einigen oder verlangt ein Gericht einen Nachweis, kommt ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen in Frage.
Was passiert mit dem Kredit nach der Scheidung?
Wer den Kredit unterschrieben hat, haftet in der Regel weiter, auch nach der Scheidung. Übernimmt einer das Haus, muss die Bank den anderen aus dem Vertrag entlassen. Bei einem Verkauf wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst.
Fällt bei einem Verkauf nach der Trennung Spekulationssteuer an?
Möglich ist das, wenn seit dem Kauf weniger als zehn Jahre vergangen sind und ein Partner schon länger ausgezogen ist. Für ihn greift die Ausnahme für Selbstnutzung dann unter Umständen nicht mehr. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Kann mein Ex-Partner den Verkauf des Hauses erzwingen?
Gehört Ihnen das Haus gemeinsam, kann grundsätzlich jeder Eigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Ob und wann das in Ihrer Lage möglich ist, klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt. Eine Einigung ist in aller Regel für beide die bessere Lösung, weil Versteigerungen meist niedrigere Preise bringen.
KI-Bild
Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.