Von den Kosten beim Hausverkauf trägt der Käufer in der Regel den größten Teil: die Grunderwerbsteuer, in NRW 6,5 % des Kaufpreises, und die Kosten für Notar und Grundbuch. Bei Ihnen als Verkäufer liegen vor allem die Löschung einer alten Grundschuld, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung für Ihren Kredit, der Energieausweis, die vereinbarte Maklervergütung und unter Umständen Spekulationssteuer. Welche dieser Posten bei Ihnen tatsächlich anfallen, hängt von Ihrem Kredit, Ihrer Haltedauer und Ihrer Vereinbarung mit dem Makler ab.
Welche Kosten beim Hausverkauf anfallen
Die folgende Übersicht zeigt, wer welche Kosten üblicherweise trägt. Im Kaufvertrag kann im Einzelfall etwas anderes vereinbart werden.
| Kostenart | Wer zahlt in der Regel |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 %) | Käufer |
| Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag | Käufer |
| Löschung einer eingetragenen Grundschuld | Verkäufer |
| Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung | Verkäufer |
| Energieausweis | Verkäufer |
| Unterlagen und Auskünfte von Ämtern | Verkäufer |
| Maklerprovision | Wie vereinbart, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern geteilt |
| Spekulationssteuer | Verkäufer, falls sie anfällt |
Auf den ersten Blick sieht die Liste der Verkäuferkosten lang aus. In der Praxis fallen viele Posten aber nur unter bestimmten Bedingungen an. Wer sein Haus seit vielen Jahren besitzt, selbst darin wohnt und keinen Kredit mehr hat, zahlt oft nur wenige Posten: den Energieausweis, die Maklervergütung, kleinere Gebühren und gegebenenfalls die Löschung einer alten Grundschuld.
Kosten, die der Käufer trägt
Den größten Block bilden die Kaufnebenkosten, und die liegen in der Regel beim Käufer. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises. Notar und Grundbuch kosten zusammen meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Wie der Notartermin abläuft und was im Kaufvertrag steht, erklärt der Ratgeber Notar beim Hausverkauf.
Ein Beispiel: Kostet ein Haus 400.000 €, zahlt der Käufer 26.000 € Grunderwerbsteuer und zusätzlich rund 6.000 bis 8.000 € für Notar und Grundbuch. Diese Summe muss er zusätzlich zum Kaufpreis aufbringen, meist aus Eigenkapital.
Für Sie als Verkäufer ist das mehr als eine Randnotiz. Die Nebenkosten des Käufers begrenzen, wie viel er für Ihr Haus ausgeben kann. Wer das bei der Preisfindung im Blick hat, versteht besser, warum Käufer an bestimmten Preisschwellen zögern.
Grundschuld und Kredit ablösen
Steht in Ihrem Grundbuch noch eine Grundschuld, möchte der Käufer sie gelöscht haben. Dafür brauchen Sie eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank. Den Rest erledigen Notar und Grundbuchamt, die Kosten dafür tragen Sie als Verkäufer. Das gilt auch, wenn der Kredit längst abbezahlt ist, die Grundschuld aber noch eingetragen steht.
Läuft Ihr Kredit noch, wird er in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Lösen Sie ihn vor dem Ende der Zinsbindung ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das ist ein Ausgleich für die Zinsen, die ihr entgehen. Je nach Restlaufzeit und Zinsniveau kann dieser Betrag spürbar sein.
Gut zu wissen
Nach zehn Jahren Laufzeit kann ein Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt (§ 489 BGB). Liegt Ihr Kreditvertrag knapp unter dieser Grenze, kann es sich lohnen, den Verkauf entsprechend zu planen.
Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, am besten bevor Sie einen Preis festlegen. Fragen Sie nach der genauen Höhe der Entschädigung und danach, ob sich das Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen lässt, falls Sie wieder kaufen möchten. Dann wissen Sie, was nach der Ablösung tatsächlich bei Ihnen ankommt.
Maklerprovision: was das Gesetz regelt
Bei der Provision kommt es auf das Objekt und auf den Käufer an. Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 feste Regeln (§§ 656a bis 656d BGB):
- Der Maklervertrag braucht Textform. Ein Handschlag oder eine mündliche Zusage reicht nicht.
- Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler beide, zahlen beide gleich viel.
- Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, zahlt der Käufer höchstens die Hälfte. Und er zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat.
Die Kosten des Maklers lassen sich bei diesen Objekten also nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Bei anderen Objekten, etwa einem Mehrfamilienhaus oder einem unbebauten Grundstück, greifen diese Vorgaben grundsätzlich nicht. Dort kommt es auf die Vereinbarung an.
Bei Polder Immobilien entstehen Ihnen bis zum Notartermin keine Kosten. Unsere Vergütung fällt nur im Erfolgsfall an, ihre Höhe vereinbaren wir vorab schriftlich mit Ihnen. So wissen Sie vor dem Start, womit Sie rechnen können.
Energieausweis und Unterlagen
Beim Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht, und die Kosten trägt der Verkäufer. Ist Ihr Ausweis noch gültig, entsteht kein Aufwand. Fehlt er oder ist er abgelaufen, muss ein neuer her. Verkaufen Sie mit Polder Immobilien und fehlt der Energieausweis, bezahlen wir ihn. Was der Ausweis enthalten muss und welche Art Sie brauchen, lesen Sie im Ratgeber zum Energieausweis beim Verkauf.
Für weitere Unterlagen wie einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte oder eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis verlangen die Ämter Gebühren. Einzeln sind das meist kleinere Beträge. Welche Papiere Sie brauchen, zeigt unsere Checkliste der Unterlagen. Bei einem Verkauf mit Polder Immobilien besorgen wir die Unterlagen für Sie.
Spekulationssteuer: der Posten, den viele übersehen
Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Es gibt eine wichtige Ausnahme: Haben Sie die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Betroffen sind deshalb vor allem vermietete Häuser und Wohnungen, die noch keine zehn Jahre im Besitz sind. Bei geerbten Immobilien zählt das Kaufdatum des Erblassers. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Alle Regeln und Beispiele finden Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Notartermin von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Kosten, die auf keiner Rechnung stehen
Manche Kosten tauchen in keiner Tabelle auf, sind aber real. Wenn Sie umziehen und das neue Zuhause schon bezahlen, während das alte noch nicht verkauft ist, zahlen Sie eine Zeit lang doppelt. Planen Sie deshalb Verkauf und Umzug zusammen.
Bei Reparaturen vor dem Verkauf lohnt ein kühler Blick. Kleine Arbeiten wie ein tropfender Wasserhahn, eine klemmende Tür oder frische Farbe in einem dunklen Flur zahlen sich oft aus. Große Sanierungen dagegen holen Verkäufer über den Preis selten vollständig zurück. Viele Käufer möchten Bad und Küche ohnehin nach eigenem Geschmack gestalten.
Der teuerste Posten ist aber meist ein falscher Preis. Ist er zu hoch, steht das Haus lange am Markt und wird am Ende günstiger verkauft, als es mit einem realistischen Start möglich gewesen wäre. Ist er zu niedrig, fehlt Ihnen Geld, das keine Kostenersparnis wieder hereinholt. Eine fundierte Wertermittlung ist deshalb die beste Absicherung gegen hohe Kosten. Wie der ganze Verkauf abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Ablauf beim Hausverkauf.
Kurz gesagt
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt in der Regel der Käufer. Als Verkäufer tragen Sie die Löschung der Grundschuld, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, den Energieausweis, die vereinbarte Maklervergütung und unter Umständen Spekulationssteuer. Klären Sie Kredit und Steuer vor dem Verkauf, dann vermeiden Sie böse Überraschungen.
Häufige Fragen
Was kostet ein Hausverkauf den Verkäufer?
Das hängt von Ihrem Kredit, Ihrer Haltedauer und der Vereinbarung mit dem Makler ab. Typisch sind die Löschung der Grundschuld, der Energieausweis, kleinere Gebühren für Unterlagen und die Maklervergütung. Dazu kommen gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer.
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Die Kosten für den Kaufvertrag und die Eintragung im Grundbuch trägt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer zahlt die Kosten für die Löschung seiner Grundschuld. Zusammen kosten Notar und Grundbuch meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Muss der Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen?
In der Regel nein. Die Grunderwerbsteuer trägt nach dem Kaufvertrag üblicherweise der Käufer. Sie beträgt in NRW 6,5 % des Kaufpreises.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, wird die Provision geteilt. Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide gleich viel. Beauftragt nur der Verkäufer, zahlt der Käufer höchstens die Hälfte, und erst nachdem der Verkäufer gezahlt hat.
Wann muss ich beim Hausverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Wenn Sie einen Kredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindung ablösen. Nach zehn Jahren Laufzeit kann ein Darlehen mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung gekündigt werden. Fragen Sie Ihre Bank frühzeitig nach der genauen Höhe.
Fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses besondere Kosten an?
Die Kosten sind grundsätzlich dieselben. Zusätzlich brauchen Sie einen Erbnachweis, und das Grundbuch muss auf die Erben berichtigt werden. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber zur geerbten Immobilie.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.