Ein Maklervertrag regelt, was der Makler für Sie tut und wann er eine Provision bekommt. Es gibt drei Grundformen: den einfachen Maklervertrag, bei dem Sie frei bleiben, den Alleinauftrag, bei dem nur ein Makler für Sie tätig ist, und den qualifizierten Alleinauftrag, der Sie zusätzlich bindet. Eine Provision wird in allen Fällen erst fällig, wenn ein Kaufvertrag wirksam zustande kommt, der auf der Arbeit des Maklers beruht (§ 652 BGB).
Die drei Arten von Maklerverträgen
| Vertragsart | Was Sie dürfen | Was der Makler muss |
|---|---|---|
| Einfacher Maklervertrag | weitere Makler beauftragen, selbst verkaufen | nichts, er darf tätig werden |
| Alleinauftrag | keinen weiteren Makler beauftragen, aber selbst einen Käufer finden | aktiv vermarkten, sich ernsthaft bemühen |
| Qualifizierter Alleinauftrag | keinen weiteren Makler beauftragen, auch eigene Interessenten nur über den Makler | aktiv vermarkten, sich ernsthaft bemühen |
Einfacher Maklervertrag: Sie können so viele Makler beauftragen, wie Sie möchten, und jederzeit selbst verkaufen. Der Makler ist aber auch nicht verpflichtet, etwas zu tun. In der Praxis führt das oft dazu, dass mehrere Anzeigen mit unterschiedlichen Preisen und Fotos im Netz stehen. Das wirkt auf Käufer unruhig und schwächt Ihre Verhandlungsposition.
Alleinauftrag: Sie beauftragen genau einen Makler. Dafür verpflichtet er sich, aktiv zu vermarkten. Finden Sie selbst einen Käufer, dürfen Sie beim einfachen Alleinauftrag an ihn verkaufen, ohne dass Provision anfällt.
Qualifizierter Alleinauftrag: Hier verpflichten Sie sich zusätzlich, auch eigene Interessenten an den Makler zu verweisen oder ihn hinzuzuziehen. So weit geht eine Bindung nur, wenn sie einzeln ausgehandelt wird. In vorformulierten Vertragsbedingungen ist eine solche Klausel nach der Rechtsprechung in der Regel unwirksam.
Form: Wann der Maklervertrag Textform braucht
Geht es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, braucht der Maklervertrag Textform, egal wer kauft (§ 656a BGB). Eine E-Mail oder eine digitale Unterschrift genügt, ein mündlicher Auftrag nicht. Ist der Käufer Verbraucher, gilt zusätzlich die Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer (§§ 656b bis 656d BGB). Wie das genau funktioniert, erklärt der Ratgeber Maklerprovision in NRW.
Laufzeit und Verlängerung
Für einen Alleinauftrag ist eine feste Laufzeit üblich, damit der Makler Zeit für Fotos, Exposé und Vermarktung hat. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine erste Laufzeit von sechs Monaten auch in vorformulierten Bedingungen zulässig ist. Ebenso zulässig ist eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate, wenn Sie mit einer Frist von vier Wochen kündigen können (Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19). Wichtig ist, dass die Verlängerung im Vertrag selbst klar geregelt ist. Steht sie nur in einer Anlage, kann sie unwirksam sein. Ob das nach der Reform der Vertragslaufzeiten von 2022 genauso gilt, ist höchstrichterlich noch nicht entschieden.
Achten Sie beim Unterschreiben auf drei Punkte:
- Wie lange läuft der Vertrag? Die Laufzeit sollte zur Vermarktung passen, nicht zu einer langen Bindung.
- Verlängert er sich automatisch? Wenn ja: um wie lange und mit welcher Kündigungsfrist?
- Wie kündigen Sie? Die Form der Kündigung sollte einfach sein, zum Beispiel per E-Mail.
Provision: wann sie fällig wird
Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Sie wird erst fällig, wenn ein Kaufvertrag wirksam geschlossen ist und auf dem Nachweis oder der Vermittlung des Maklers beruht (§ 652 BGB). Beim Verkauf ist das der Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt, sie wird im Maklervertrag vereinbart.
Vorsicht bei Klauseln, nach denen Sie unabhängig vom Verkauf zahlen sollen, etwa als Aufwendungsersatz für Fotos oder Anzeigen. In vorformulierten Bedingungen sind solche Klauseln oft unwirksam, und sie passen nicht zu einem Erfolgshonorar. Lesen Sie solche Stellen genau.
Bei Polder Immobilien entstehen Ihnen bis zum Notartermin keine Kosten. Für Wertermittlung, Exposé, Fotos, Video, Anzeigen und Besichtigungen verlangen wir keinen Aufwendungsersatz. Die Höhe unserer Vergütung vereinbaren wir vorher schriftlich mit Ihnen.
Widerruf: 14 Tage für Verbraucher
Schließen Sie den Maklervertrag als Verbraucher online, per E-Mail, am Telefon oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, haben Sie ein Widerrufsrecht von 14 Tagen (§§ 312g, 355 BGB). Die Frist beginnt erst, wenn Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurden.
Seit dem 19. Juni 2026 muss ein Unternehmer, der Verträge über eine Website oder App schließt, dort einen gut sichtbaren Knopf „Vertrag widerrufen“ anbieten (§ 356a BGB). Nach dem Absenden muss der Unternehmer den Eingang unverzüglich bestätigen, etwa per E-Mail. Wünschen Sie, dass der Makler schon während der Widerrufsfrist loslegt, kann im Fall eines Widerrufs ein Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen anfallen. Darüber muss Sie die Belehrung informieren.
Kündigung des Maklervertrags
Einen Vertrag mit fester Laufzeit können Sie ordentlich zum Ende der Laufzeit kündigen, mit der vereinbarten Frist. Liegt ein wichtiger Grund vor, etwa wenn der Makler über Monate gar nicht tätig wird, ist auch eine Kündigung vor Ablauf möglich. Eine Kündigung per E-Mail genügt, eine strengere Form darf ein vorformulierter Vertrag nicht verlangen (§ 309 Nr. 13 BGB). Ob für online geschlossene Maklerverträge zusätzlich ein Kündigungsknopf nach § 312k BGB Pflicht ist, ist nicht geklärt. Polder Immobilien bietet ihn vorsorglich an.
Nach dem Ende des Vertrags kann eine Provision trotzdem fällig werden, wenn ein Käufer kauft, den der Makler während der Laufzeit nachgewiesen hat. Behalten Sie deshalb im Blick, wer Ihr Haus über den Makler besichtigt hat.
Kurz gesagt
Beim einfachen Maklervertrag bleiben Sie frei, beim Alleinauftrag arbeitet ein Makler exklusiv und aktiv für Sie, beim qualifizierten Alleinauftrag binden Sie sich zusätzlich, das muss einzeln ausgehandelt sein. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser braucht der Vertrag Textform. Eine Provision gibt es nur bei Erfolg, und als Verbraucher können Sie einen online oder per E-Mail geschlossenen Vertrag 14 Tage lang widerrufen.
Häufige Fragen
Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern braucht er Textform, egal wer kauft (§ 656a BGB). Eine E-Mail oder eine digitale Unterschrift genügt.
Was ist der Unterschied zwischen Alleinauftrag und qualifiziertem Alleinauftrag?
Beim Alleinauftrag dürfen Sie keinen weiteren Makler beauftragen, aber selbst einen Käufer finden. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich zusätzlich, auch eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Das ist nur wirksam, wenn es einzeln ausgehandelt wurde.
Wie lange läuft ein Alleinauftrag?
Üblich sind einige Monate. Der Bundesgerichtshof hält eine erste Laufzeit von sechs Monaten mit automatischer Verlängerung um drei Monate und vier Wochen Kündigungsfrist für zulässig, wenn das im Vertrag klar geregelt ist.
Muss ich Provision zahlen, wenn ich selbst einen Käufer finde?
Beim einfachen Maklervertrag und beim einfachen Alleinauftrag nicht. Beim qualifizierten Alleinauftrag hängt es davon ab, was einzeln vereinbart wurde.
Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?
Ja, wenn Sie ihn als Verbraucher online, per E-Mail, am Telefon oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen haben. Die Frist beträgt 14 Tage ab ordnungsgemäßer Belehrung. Seit Juni 2026 geht das bei online geschlossenen Verträgen auch über einen Knopf „Vertrag widerrufen“.
Darf ein Makler Geld verlangen, wenn nicht verkauft wird?
Eine Provision gibt es nur bei Erfolg. Klauseln über Aufwendungsersatz unabhängig vom Verkauf sind in vorformulierten Bedingungen oft unwirksam. Bei Polder Immobilien entstehen Ihnen bis zum Notartermin keine Kosten.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.