Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, braucht dafür keine Zustimmung des Mieters: Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, denn „Kauf bricht nicht Miete“. Käufer sind deshalb meist Kapitalanleger, die genau auf Miete, Zustand und Rücklagen schauen. Liegt Ihr eigener Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen, weil die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien bei einer vermieteten Wohnung in der Regel nicht greift.
Vermietete Wohnung verkaufen: Kauf bricht nicht Miete
Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB: Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein. Miete, Nebenkostenvorauszahlung, Kündigungsfristen und alle Absprachen gelten weiter. Ihr Mieter muss nichts unterschreiben und keinen neuen Vertrag akzeptieren.
Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis also so, wie es ist. Kündigen kann er grundsätzlich nur unter denselben gesetzlichen Voraussetzungen, die auch für Sie gelten würden.
Ab wann der Käufer die Miete erhält und die laufenden Kosten trägt, legt der Kaufvertrag fest, in der Regel ab der Übergabe. Teilen Sie Ihrem Mieter danach gemeinsam mit dem Käufer schriftlich mit, wer neuer Vermieter ist und wohin die Miete künftig geht.
Welche Rechte hat der Mieter beim Verkauf?
Neben dem Schutz seines Mietvertrags hat Ihr Mieter Rechte bei den Besichtigungen und, nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen, beim Kauf selbst.
Besichtigungen nach Absprache
Ihr Mieter muss Besichtigungen dulden, aber nach Absprache und mit angemessener Vorankündigung. Betreten Sie die Wohnung nur mit seinem Einverständnis, auch wenn Sie noch einen Schlüssel haben. Bewährt hat sich, Termine zu bündeln und nur Interessenten mitzubringen, die das Exposé kennen und ihre Finanzierung geklärt haben.
Vorkaufsrecht nach Umwandlung
Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat Ihr Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er kann die Wohnung dann zu den Bedingungen kaufen, die Sie mit einem anderen Käufer vereinbart haben. Vergleichen Sie deshalb vor dem Verkauf das Datum der Aufteilung mit dem Beginn des Mietvertrags und sagen Sie dem Notar früh Bescheid, damit der Kaufvertrag das berücksichtigt.
Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung
Nach einer solchen Umwandlung kann ein Käufer dem Mieter nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Gesetz sieht eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren vor (§ 577a BGB). Wie lange die Frist in Ihrem Fall läuft, sollten Notar oder Anwalt prüfen.
Ihr Mieter als Käufer
Sprechen Sie Ihren Mieter früh und persönlich an, am besten vor dem Start der Vermarktung. Vielleicht möchte er die Wohnung selbst kaufen: Er kennt Wohnung, Haus und Nachbarn, und für Sie entfallen Besichtigungen mit Fremden. Ob mit oder ohne Vorkaufsrecht, ein offenes Gespräch schafft für beide Seiten Klarheit.
Wohnung leer oder vermietet verkaufen?
Leer spricht eine Wohnung zwei Gruppen an: Selbstnutzer, die einziehen möchten, und Kapitalanleger, die ihren Mieter selbst auswählen wollen. Dafür kostet Leerstand Geld. Während der Vermarktung zahlen Sie Hausgeld und Nebenkosten, ohne Miete zu erhalten.
Vermietet kaufen meist Kapitalanleger. Anleger rechnen mit der Miete und achten auf den Mietvertrag, den Zustand der Wohnung, die Erhaltungsrücklage und das Hausgeld. Für den Preis zählt deshalb auch, was die Wohnung an Miete einbringt. Wie das Ertragswertverfahren funktioniert, erklärt der Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Leer verkaufen können Sie nur, wenn die Wohnung frei wird, etwa weil Ihr Mieter von sich aus auszieht. Kündigen Sie nicht auf eigene Faust, nur um leer zu verkaufen, sondern lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten. Wird die Wohnung frei, entscheiden Sie vor einer Neuvermietung, ob Sie leer verkaufen möchten, denn ein neuer Mietvertrag bindet auch den Käufer.
Welcher Weg mehr bringt, hängt von Lage, Miete und Zustand ab. Polder Immobilien rechnet beide Varianten mit Ihnen durch.
Vermietete Wohnung verkaufen: welche Steuer anfällt
Beim Verkauf einer privaten Immobilie kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, die sogenannte Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Die Steuer betrifft Verkäufe, bei denen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.
Für Selbstnutzer gibt es Ausnahmen: Wer die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hat oder im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor, zahlt keine Spekulationssteuer. Bei einer vermieteten Wohnung greifen diese Ausnahmen in der Regel nicht. Liegt Ihr Kauf noch keine zehn Jahre zurück und war die Wohnung seitdem vermietet, müssen Sie einen Gewinn deshalb grundsätzlich versteuern.
Versteuert wird nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn. Bei vermieteten Wohnungen gibt es für dessen Berechnung steuerliche Besonderheiten, die das Ergebnis verändern können. Das sollte Ihre Steuerberatung vor dem Notartermin prüfen.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?
Steuerfrei bleibt der Gewinn in der Regel in diesen Fällen:
- Mehr als zehn Jahre seit dem Kauf: Liegen zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf mehr als zehn Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an, auch wenn die Wohnung die ganze Zeit vermietet war.
- Geerbt oder geschenkt: Es zählt das Kaufdatum des Erblassers oder Schenkers. Hat Ihre Mutter die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann Ihr Verkauf auch kurz nach dem Erbfall steuerfrei sein.
- Selbst eingezogen: Kündigt Ihr Mieter von sich aus und wohnen Sie danach selbst in der Wohnung, greift die Ausnahme für Selbstnutzer, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnen.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer hat seine Wohnung 2018 gekauft und vermietet. Im Sommer 2023 zieht der Mieter aus, der Eigentümer zieht selbst ein und verkauft im Jahr 2026. Er hat die Wohnung in den Jahren 2024 und 2025 sowie im Verkaufsjahr selbst bewohnt. Obwohl seit dem Kauf keine zehn Jahre vergangen sind, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Ob das in Ihrem Fall zutrifft, sollte Ihre Steuerberatung vor dem Notartermin prüfen. Alle Regeln und weitere Beispiele stehen im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Welche Unterlagen brauchen Käufer einer vermieteten Wohnung?
Kapitalanleger und ihre Banken prüfen gründlich. Vollständige Unterlagen lassen weniger Raum für Abschläge in der Verhandlung.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen, etwa zu Mieterhöhungen, Staffel- oder Indexmiete
- Mietaufstellung mit Kaltmiete, Vorauszahlung für Nebenkosten, Kaution und Mietbeginn
- Nebenkostenabrechnungen an den Mieter, mindestens die letzte
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wie Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den letzten drei Jahren, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundriss und Wohnflächenberechnung
Legen Sie offen, was ein Käufer wissen sollte, etwa Mietrückstände oder Unstimmigkeiten bei den Nebenkosten. Offen angesprochene Punkte lassen sich im Kaufvertrag regeln, verschwiegene führen später oft zu Streit.
Viele Unterlagen der Eigentümergemeinschaft liegen bei Ihrer Hausverwaltung. Verkaufen Sie mit Polder Immobilien, kümmern wir uns um die Beschaffung, und fehlt der Energieausweis, übernimmt Polder Immobilien die Kosten. Die vollständige Liste finden Sie in der Checkliste der Unterlagen.
Was passiert mit der Kaution beim Verkauf?
Die Kaution Ihres Mieters geht beim Verkauf auf den Käufer über. Er zahlt sie am Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurück und braucht sie deshalb von Ihnen, entweder als Betrag oder als übertragenes Kautionskonto. Wann und wie Sie die Kaution übergeben, regeln Sie im Kaufvertrag.
Halten Sie bereit, wie hoch die Kaution ist und wo sie angelegt ist. Legen Sie im Kaufvertrag außerdem fest, wer die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr erstellt, damit Ihr Mieter weder zwei Abrechnungen bekommt noch gar keine.
Vermietete Wohnung mit Makler verkaufen
So gehen wir bei Polder Immobilien vor, damit der Verkauf für Sie, Ihren Mieter und den Käufer planbar bleibt:
- Wert ermitteln: Meist schon wenige Minuten nach Ihrer Anfrage rufen wir Sie an und nennen Ihnen eine persönliche Einschätzung, auf Wunsch folgt der genaue Wert bei einem Termin vor Ort. Grundlage sind amtliche Vergleichsdaten aus beurkundeten Kaufpreisen, bei einer vermieteten Wohnung beziehen wir Miete und Mietvertrag mit ein.
- Unterlagen zusammenstellen: Wir besorgen Grundbuchauszug, Pläne und Energieausweis und stellen mit Ihnen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft zusammen.
- Exposé für Anleger: Neben Fotos, Video und Grundriss zeigt das Exposé die Zahlen, auf die Kapitalanleger achten, etwa Miete, Hausgeld und Rücklage. Termine für Fotos stimmen wir mit Ihrem Mieter ab.
- Besichtigungen mit geprüften Interessenten: Wir vereinbaren die Termine mit Ihrem Mieter und führen sie selbst. Sie müssen nicht dabei sein.
- Verhandlung und Notar: Wir führen die Preisverhandlung, bereiten den Notartermin vor und bleiben bis zur Übergabe an den Käufer Ihr Ansprechpartner.
Für alle Fragen haben Sie mit Katja Hagenkamp eine feste Ansprechpartnerin. Bis zum Notartermin zahlen Sie nichts, unsere Vergütung ist an den Erfolg gebunden, und ihre Höhe steht vorher schriftlich fest. Wir verkaufen vermietete Wohnungen in Moers, am Niederrhein, im westlichen Ruhrgebiet, in Krefeld und in Düsseldorf. Mehr zum Wohnungsverkauf lesen Sie auf der Seite Wohnung verkaufen in Moers, für ganze Häuser mit mehreren Mietparteien auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen.
Kurz gesagt
Eine vermietete Wohnung können Sie ohne Zustimmung des Mieters verkaufen, der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten und auch die Kaution. Besichtigungen muss der Mieter nach Absprache dulden. Nach einer Umwandlung kann er ein Vorkaufsrecht haben, und für Eigenbedarf gilt eine Sperrfrist. Liegt Ihr Kauf weniger als zehn Jahre zurück, klären Sie die Spekulationssteuer vorher mit Ihrer Steuerberatung.
Häufige Fragen
Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Für den Verkauf brauchen Sie keine Erlaubnis Ihres Mieters, denn sein Mietvertrag läuft mit dem Käufer weiter. Wurde die Wohnung nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat er beim ersten Verkauf allerdings ein Vorkaufsrecht.
Kann der neue Eigentümer meinem Mieter kündigen?
Nur unter denselben gesetzlichen Voraussetzungen, die auch für Sie gelten, denn Kauf bricht nicht Miete. Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses umgewandelt, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren möglich. Einzelheiten klärt eine Anwältin oder ein Anwalt für Mietrecht.
Wie oft muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?
Ihr Mieter muss Besichtigungen nach Absprache und mit angemessener Vorankündigung dulden. Wie viele Termine nötig sind, hängt vor allem von der Vorbereitung ab. Mit geprüften Interessenten und gebündelten Terminen lässt sich die Zahl der Besuche klein halten.
Ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei?
Nach mehr als zehn Jahren seit dem Kauf in der Regel ja. Innerhalb der zehn Jahre ist ein Gewinn meist steuerpflichtig, weil die Ausnahme für Selbstnutzer bei einer vermieteten Wohnung nicht greift. Bei geerbten Wohnungen zählt das Kaufdatum des Erblassers, prüfen Sie Ihren Fall mit Ihrer Steuerberatung.
Verkauft sich eine leere Wohnung besser als eine vermietete?
Eine leere Wohnung spricht Selbstnutzer und Kapitalanleger an, eine vermietete meist nur Anleger. Dafür bringt die vermietete Wohnung während der Vermarktung weiter Miete. Was in Ihrem Fall mehr bringt, hängt von Lage, Miete und Zustand ab, das rechnen wir gern mit Ihnen durch.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.