Ein Haus mit Sanierungsbedarf lässt sich gut verkaufen, wenn der Preis zum Zustand passt und Sie offen mit den Mängeln umgehen. Große Sanierungen vor dem Verkauf lohnen sich selten, denn Käufer möchten Heizung, Fenster und Bäder meist nach eigenen Vorstellungen erneuern. Sinnvoll sind kleine Reparaturen, Aufräumen und gute Unterlagen. Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen. Ein im Vertrag vereinbarter Haftungsausschluss schützt Sie nicht, wenn Sie einen bekannten Mangel arglistig verschweigen (§ 444 BGB).
Sanieren vor dem Verkauf: lohnt sich das?
In den meisten Fällen nicht. Eine neue Heizung, neue Fenster oder ein neues Bad kosten viel Geld und Zeit, und Sie wissen nicht, ob der Käufer genau diese Lösung haben möchte. Den Aufwand bekommen Sie über den Kaufpreis oft nicht vollständig zurück.
Lohnend sind dagegen Arbeiten, die wenig kosten und den ersten Eindruck verbessern:
- kleine Reparaturen, etwa tropfende Wasserhähne, klemmende Türen, lose Fliesen
- gründliches Aufräumen und Entrümpeln, vor allem von Keller und Dachboden
- ein gepflegter Garten und ein sauberer Eingang
- frische Farbe in stark abgenutzten Räumen
Am wichtigsten sind gute Unterlagen. Wer belegen kann, wann Dach, Fenster oder Heizung zuletzt erneuert wurden, nimmt Käufern die Unsicherheit. Sammeln Sie Rechnungen, Wartungsprotokolle und Prüfberichte, etwa vom Schornsteinfeger.
Wie Sanierungsbedarf den Preis beeinflusst
Käufer rechnen. Sie ziehen vom Wert eines vergleichbaren, modernisierten Hauses ab, was sie nach dem Kauf investieren müssen, oft mit einem Sicherheitsaufschlag für Unbekanntes. Je klarer der Zustand beschrieben ist, desto kleiner fällt dieser Aufschlag aus.
Eine Wertermittlung berücksichtigt den Zustand ausdrücklich: Baujahr, Modernisierungen, Energiebedarf und erkennbare Schäden. Wie das funktioniert, erklärt der Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Für Häuser mit Sanierungsbedarf gibt es oft eigene Käufergruppen: Handwerker, Familien mit viel Eigenleistung und Kapitalanleger, die modernisieren und vermieten möchten. Ein Exposé, das den Zustand ehrlich zeigt, spricht genau diese Käufer an.
Mängel offenlegen: Ihre Pflicht als Verkäufer
In Kaufverträgen über gebrauchte Häuser wird die Haftung für Sachmängel in der Regel ausgeschlossen. Das gilt aber nicht für Mängel, die Sie kennen und verschweigen (§ 444 BGB). Wer arglistig verschweigt, haftet trotz Ausschluss, und der Käufer kann unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen.
Sagen Sie deshalb offen, was Sie wissen, vor allem bei Mängeln, die ein Käufer bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres sieht:
- Feuchtigkeit oder Schimmel, auch wenn sie überstrichen wurden
- Risse in tragenden Wänden
- ein undichtes Dach oder frühere Wasserschäden
- Schädlingsbefall, etwa Holzwurm im Dachstuhl
- belastete Baustoffe, wenn Sie davon wissen
- ein alter Öltank im Boden
Lassen Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag festhalten. Das schützt beide Seiten. Was der Vertrag sonst regelt, lesen Sie im Ratgeber Notar beim Hausverkauf.
Typische Mängel und was Käufer fragen
Bei älteren Häusern fragen Käufer fast immer nach denselben Punkten. Wer die Antworten und Belege vorbereitet hat, wirkt vertrauenswürdig und nimmt Unsicherheit aus der Verhandlung:
| Bereich | Worauf Käufer achten | Was Sie bereitlegen |
|---|---|---|
| Dach | Alter, Dichtigkeit, Dämmung | Rechnungen, Jahr der letzten Erneuerung |
| Heizung | Art, Alter, Wartung | Wartungsnachweise, Protokoll des Schornsteinfegers |
| Fenster | Baujahr, Verglasung | Rechnungen oder Jahr des Einbaus |
| Keller | Feuchtigkeit, Geruch, Abdichtung | Angaben zu früheren Arbeiten, vorhandene Gutachten |
| Elektrik | Alter der Leitungen, Sicherungskasten | Angaben zu Erneuerungen |
| Wasserleitungen | Material und Alter | Rechnungen über Austausch |
Ein Gutachten vor dem Verkauf?
Bei älteren Häusern lassen manche Verkäufer vor der Vermarktung den Bauzustand von einem Bausachverständigen begutachten. Das kostet Geld, schafft aber eine sachliche Grundlage: Käufer sehen, was zu tun ist, und Ihre Angaben im Exposé stützen sich auf eine Fachmeinung. Pflicht ist ein solches Gutachten nicht. Ob es sich lohnt, hängt vom Haus und vom Umfang der Mängel ab. Ein Verkehrswertgutachten ist etwas anderes: Es ermittelt den Wert, nicht den Bauzustand.
Energieausweis und Pflichten für den Käufer
Auch für ein sanierungsbedürftiges Haus brauchen Sie beim Verkauf einen gültigen Energieausweis. Seine Kennwerte gehören in die Anzeige. Ein schlechter Wert ist kein Grund, ihn zu verstecken: Käufer eines solchen Hauses wissen, dass sie modernisieren werden. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
Käufer fragen oft, welche Pflichten nach dem Kauf auf sie zukommen. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt, muss bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach einem Eigentümerwechsel in bestimmten Fällen innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke gedämmt werden, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt und das Dach darüber nicht gedämmt ist (§ 35 GModG). Dasselbe gilt für ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Die frühere Pflicht, einen über 30 Jahre alten Heizkessel nach dem Kauf auszutauschen, ist mit dem neuen Gesetz entfallen. Die Abgasgrenzwerte, die der Schornsteinfeger misst, gelten aber weiter. Ob und welche Pflichten für ein bestimmtes Haus gelten, klärt eine Energieberatung im Einzelfall.
Für Sanierungen gibt es Fördermittel von Bund und Ländern. Die Bedingungen ändern sich häufig. Aktuelle Informationen haben die KfW und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.
Ehrlich vermarkten: so gelingt der Verkauf
- Zustand klar beschreiben: lieber „Heizung von 1994, Fenster teilweise erneuert 2008“ als „renovierungsbedürftig“
- Belege zeigen: Rechnungen, Wartungsprotokolle, Energieausweis
- Den Blick nach vorn öffnen: Grundriss und Grundstück zeigen, was möglich ist
- Preis begründen: Ein Preis, der den Zustand berücksichtigt, bringt ernsthafte Anfragen
Bei Polder Immobilien gehört das zur Vermarktung: Wir besorgen die Unterlagen, beschreiben den Zustand genau und sprechen Käufer an, für die ein Haus mit Potenzial das Richtige ist. Bis zum Notartermin entstehen Ihnen keine Kosten.
Kurz gesagt
Ein Haus mit Sanierungsbedarf verkaufen Sie am besten so, wie es ist, mit einem Preis, der zum Zustand passt, und mit guten Unterlagen. Große Sanierungen vorher lohnen sich selten. Bekannte Mängel müssen Sie offenlegen, sonst schützt Sie auch der Haftungsausschluss nicht. Nach einem Kauf können für den Käufer Dämmpflichten gelten, die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist seit Juli 2026 entfallen.
Häufige Fragen
Sollte ich mein Haus vor dem Verkauf sanieren?
Meist nicht. Große Sanierungen kosten viel, und Käufer möchten Heizung, Bäder und Fenster oft selbst auswählen. Sinnvoll sind kleine Reparaturen, Aufräumen und vollständige Unterlagen.
Muss ich Mängel beim Hausverkauf angeben?
Ja, Mängel, die Sie kennen und die ein Käufer nicht ohne Weiteres sieht, sollten Sie offenlegen. Wer einen Mangel arglistig verschweigt, haftet trotz Haftungsausschluss im Kaufvertrag (§ 444 BGB).
Wie stark mindert Sanierungsbedarf den Preis?
Das hängt davon ab, was zu tun ist. Käufer ziehen ihre erwarteten Kosten ab, oft mit einem Aufschlag für Unbekanntes. Je genauer Sie den Zustand belegen, desto kleiner ist dieser Aufschlag.
Muss der Käufer nach dem Kauf die Heizung austauschen?
Die frühere Pflicht, einen über 30 Jahre alten Heizkessel nach einem Eigentümerwechsel auszutauschen, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke kann dagegen weiter gelten. Hält ein alter Kessel bei der Messung durch den Schornsteinfeger die Grenzwerte nicht ein, muss er nachgebessert oder ersetzt werden.
Brauche ich für ein sanierungsbedürftiges Haus einen Energieausweis?
Ja. Auch dann ist beim Verkauf ein gültiger Energieausweis Pflicht, und seine Kennwerte gehören in die Anzeige.
Wer kauft Häuser mit Sanierungsbedarf?
Oft Handwerker, Familien mit Eigenleistung und Kapitalanleger, die modernisieren möchten. Ein ehrliches Exposé spricht genau diese Käufer an.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.