Ohne Notar gibt es keinen Hausverkauf: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück wird erst mit der notariellen Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Der Notar entwirft den Vertrag, liest ihn im Termin vor, sorgt für die Vormerkung im Grundbuch und teilt dem Käufer mit, wann er zahlen muss. Die Kosten für Beurkundung und Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 448 Abs. 2 BGB). Zusammen machen sie meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises aus. Als Verkäufer zahlen Sie in der Regel nur die Löschung einer alten Grundschuld.
Was der Notar beim Hausverkauf macht
Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er berät beide Seiten gleichermaßen und achtet darauf, dass keiner ungesichert in Vorleistung geht: Der Käufer zahlt erst, wenn sein Eigentum gesichert ist, und der Verkäufer gibt das Eigentum erst ab, wenn das Geld da ist. Dafür übernimmt der Notar diese Aufgaben:
- Entwurf: Er schreibt den Kaufvertrag nach den Angaben von Käufer und Verkäufer.
- Beurkundung: Im Termin liest er den Vertrag vor, erklärt ihn und beantwortet Fragen. Dann unterschreiben alle.
- Vormerkung: Er beantragt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Sie sichert den Anspruch des Käufers, auch wenn danach noch etwas eingetragen werden soll.
- Unterlagen einholen: Er holt die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers ein und fragt bei der Gemeinde nach, ob sie ein Vorkaufsrecht ausüben will.
- Fälligkeit: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.
- Umschreibung: Nach der Zahlung und der Grunderwerbsteuer beantragt er die Eintragung des Käufers als Eigentümer.
Was der Notar kostet und wer zahlt
Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt, im Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie richten sich nach dem Kaufpreis und dem Umfang der Tätigkeit. Für dieselbe Tätigkeit verlangt jeder Notar in Deutschland dieselbe Gebühr, ein Preisvergleich lohnt sich also nicht. Dazu kommen die Gebühren des Grundbuchamts. Notar und Grundbuch zusammen kosten meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
| Kosten | Wer zahlt in der Regel |
|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB) |
| Eintragung des Käufers und der Vormerkung im Grundbuch | Käufer |
| Grundschuld für die Finanzierung des Käufers | Käufer |
| Löschung einer alten Grundschuld des Verkäufers | Verkäufer |
| Grunderwerbsteuer, in NRW 6,5 % | Käufer |
Welche Kosten beim Verkauf sonst noch anfallen können, zeigt der Ratgeber Kosten beim Hausverkauf.
Wer den Notar aussucht
Gesetzlich ist das nicht geregelt. Weil der Käufer die Kosten trägt, schlägt in der Praxis meist er den Notar vor, und der Verkäufer stimmt zu. Wichtiger als die Frage, wer aussucht, ist ein Termin, der beiden Seiten genug Zeit lässt, den Entwurf zu lesen.
Vor dem Termin: Entwurf lesen und Unterlagen bereitlegen
Der Notar schickt den Entwurf vorab an beide Seiten. Ist eine Seite ein Unternehmer, etwa ein Bauträger, soll der Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Lesen Sie ihn in Ruhe und notieren Sie Ihre Fragen. Änderungen sind bis zum Termin möglich.
Für den Entwurf braucht der Notar meist:
- Namen, Anschriften und Geburtsdaten von Käufer und Verkäufer
- Ihre Steuer-Identifikationsnummer, die der Notar für die Anzeige an das Finanzamt braucht
- Grundbuchstelle oder Adresse der Immobilie
- Kaufpreis und gewünschte Fälligkeit
- Termin für die Übergabe
- Angaben zu einer bestehenden Grundschuld und der Bank
- eine Liste mitverkaufter Gegenstände, etwa Einbauküche oder Möbel
Zum Termin bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Der Notar muss alle Beteiligten identifizieren.
Was im Kaufvertrag steht
Achten Sie im Entwurf besonders auf diese Punkte:
- Kaufpreis und Fälligkeit: Wann ist der Preis zu zahlen, auf welches Konto, und was gilt bei Verzug?
- Übergabe: Wann gehen Schlüssel, Nutzen und Lasten auf den Käufer über? Üblich ist die Übergabe mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
- Haftung für Mängel: Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Das gilt nicht für Mängel, die der Verkäufer kennt und verschweigt (§ 444 BGB). Bekannte Mängel gehören deshalb in den Vertrag.
- Mitverkaufte Gegenstände: Werden Einbauküche oder Möbel mitverkauft, kann ihr Wert gesondert ausgewiesen werden. Für diesen Teil fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Der Wert muss realistisch sein, fragen Sie im Zweifel Ihre Steuerberatung.
- Erschließungskosten: Wer zahlt Beiträge für Straße oder Kanal, die noch abgerechnet werden?
- Mietverhältnisse: Ist das Haus vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Kaution und Abrechnung sollten geregelt sein. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.
Im Termin und danach
Im Termin liest der Notar den ganzen Vertrag vor. Das ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 13 Beurkundungsgesetz) und dauert oft eine Stunde oder länger. Fragen Sie nach, wenn etwas unklar ist. Erst dann wird unterschrieben.
Danach läuft der Vollzug: Vormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrecht der Gemeinde, bei einer Eigentumswohnung gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters. Sobald alles vorliegt, erhält der Käufer die Fälligkeitsmitteilung und zahlt innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist. Mit dem Kaufpreis wird zuerst die alte Grundschuld abgelöst, den Rest erhalten Sie. Nach der Zahlung übergeben Sie die Schlüssel. Wie lange die einzelnen Schritte dauern, lesen Sie im Ratgeber Wie lange dauert ein Hausverkauf?.
Bei einem Verkauf mit Polder Immobilien bereiten wir den Notartermin für Sie vor: Wir liefern dem Notar die Unterlagen und Daten, gehen den Entwurf mit Ihnen durch und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.
Kurz gesagt
Ein Hausverkauf braucht immer einen Notar. Die Kosten für Notar und Grundbuch trägt in der Regel der Käufer, zusammen meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Der Verkäufer zahlt die Löschung seiner alten Grundschuld. Lesen Sie den Entwurf vorab, achten Sie auf Fälligkeit, Übergabe und Mängel, und bringen Sie zum Termin Ihren Ausweis mit.
Häufige Fragen
Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf?
Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten für die Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Verkäufer zahlt in der Regel die Löschung seiner alten Grundschuld.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hausverkauf?
Notar und Grundbuch kosten zusammen meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt: Für dieselbe Tätigkeit verlangt jeder Notar dieselbe Gebühr.
Wer sucht den Notar aus?
Das ist gesetzlich nicht geregelt. In der Praxis schlägt meist der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt, und der Verkäufer stimmt zu.
Wann bekomme ich als Verkäufer das Geld?
Nachdem der Notar dem Käufer die Fälligkeit mitgeteilt hat und der Käufer gezahlt hat. Mit dem Geld wird zuerst eine alte Grundschuld abgelöst, den Rest erhalten Sie.
Was muss ich zum Notartermin mitbringen?
Einen gültigen Personalausweis oder Reisepass. Die Daten für den Vertrag, etwa Ihre Steuer-Identifikationsnummer und Angaben zur Grundschuld, braucht der Notar schon für den Entwurf.
Kann ich den Kaufvertrag nach dem Notartermin noch ändern?
Nur gemeinsam mit dem Käufer und wieder beim Notar. Deshalb lohnt es sich, den Entwurf vorher genau zu lesen und alle Fragen vor dem Termin zu klären.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.