Wenn Sie das geerbte Haus übernehmen und Ihre Geschwister auszahlen, richtet sich die Auszahlung in der Regel nach dem Verkehrswert des Hauses und den Erbquoten. Jedes der Geschwister erhält den Teil des Werts, der seiner Erbquote entspricht. Ein Notar beurkundet die Übernahme, und Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Miterbe das Haus zur Teilung des Nachlasses erwirbt.
Viele möchten das Elternhaus in der Familie halten. Damit es dabei fair zugeht, braucht es drei Dinge: einen Wert, dem alle vertrauen, eine Finanzierung, die trägt, und einen sauberen Vertrag.
Geschwister auszahlen: wovon die Höhe abhängt
Zwei Größen bestimmen den Betrag:
- Der Verkehrswert des Hauses. Das ist der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB), nicht der Kaufpreis von damals und nicht der Wunschpreis aus einer Anzeige.
- Die Erbquote. Sie ergibt sich aus dem Testament oder, wenn es keines gibt, aus der gesetzlichen Erbfolge. Erben drei Geschwister zu gleichen Teilen, hat jedes von ihnen eine Quote von einem Drittel.
Weitere Punkte können die Rechnung verändern: ein Kredit, der noch auf dem Haus lastet, anderes Vermögen im Nachlass, mit dem sich etwas ausgleichen lässt, oder frühere Schenkungen der Eltern an einzelne Kinder. Wie diese Punkte zählen, ist eine Rechtsfrage. Klären Sie sie mit einem Notar oder einer Anwältin, bevor Sie einen Betrag zusagen.
Rechenbeispiel: so viel erhalten die Geschwister
Beispiel mit erfundenen Rundwerten: Drei Geschwister erben das Elternhaus zu gleichen Teilen. Die Bewertung ergibt einen Verkehrswert von 300.000 €. Die älteste Schwester möchte das Haus übernehmen.
| Rechenschritt | Im Beispiel |
|---|---|
| Verkehrswert des Hauses | 300.000 € |
| Anteil je Kind, ein Drittel | 100.000 € |
| Auszahlung an den Bruder | 100.000 € |
| Auszahlung an die jüngere Schwester | 100.000 € |
| Auszahlung insgesamt | 200.000 € |
Die älteste Schwester zahlt also 200.000 € und ist danach Alleineigentümerin. Für ihr eigenes Drittel zahlt sie nichts.
Sieht das Testament andere Quoten vor, ändert sich die Rechnung entsprechend. Erbt die älteste Schwester im selben Beispiel die Hälfte und erben ihre Geschwister je ein Viertel, erhält jedes der beiden 75.000 €, zusammen 150.000 €. Die Werte sind frei gewählt und sagen nichts über Häuser in Moers oder anderswo aus. Hinzu kommen in jedem Fall die Kosten für Notar und Grundbuch.
Den Wert festlegen, dem alle vertrauen
Beim Wert liegt der heikelste Punkt, denn jeder Betrag, um den er steigt oder sinkt, verschiebt Geld zwischen Geschwistern. Die Zahl sollte deshalb von außen kommen und für alle nachvollziehbar sein. Zwei Wege sind üblich:
- Wertermittlung auf Basis von Vergleichspreisen: Polder Immobilien bietet die Wertermittlung kostenlos an. Meist schon wenige Minuten nach Ihrer Anfrage rufen wir Sie an und nennen Ihnen eine persönliche Einschätzung, auf Wunsch folgt danach der genaue Wert nach einem Termin vor Ort. Grundlage sind amtliche Vergleichsdaten aus beurkundeten Kaufpreisen.
- Verkehrswertgutachten: Ein Sachverständiger erstellt es gegen Honorar. Es lohnt sich, wenn keine Einigung gelingt oder ein Gericht oder das Finanzamt einen förmlichen Nachweis verlangt. Polder Immobilien erstellt keine Gutachten.
Holen Sie die Einschätzung am besten gemeinsam ein und geben Sie alle Unterlagen offen weiter. Wer den Eindruck hat, dass ihm etwas vorenthalten wird, stimmt später ungern zu. Wie Häuser bewertet werden, erklärt der Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Auszahlung finanzieren: was die Bank braucht
Oft finanziert eine Bank die Auszahlung. Vorher prüft sie, ob Sie die Raten dauerhaft tragen können und was das Haus als Sicherheit wert ist, denn das Darlehen sichert sie in der Regel über eine Grundschuld auf dem Haus. Deshalb verlangt sie ähnliche Unterlagen wie bei einem Kauf: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung und Energieausweis, dazu den Erbnachweis und Ihre Einkommensnachweise.
Läuft noch ein Kredit der Eltern, klären Sie mit deren Bank, ob er abgelöst oder von Ihnen übernommen wird. Eine Übernahme geht nur, wenn die Bank mitmacht.
Rechnen Sie außerdem ehrlich mit den Kosten nach der Übernahme: Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer und bei älteren Häusern oft eine Modernisierung. Die Finanzierungszusage sollte vorliegen, bevor Sie mit Ihren Geschwistern einen Notartermin vereinbaren.
Notar und Grundbuch: so wird übertragen
Die Übernahme ist ein Vertrag zwischen Ihnen und Ihren Geschwistern, den ein Notar beurkunden muss. Darin stehen der Auszahlungsbetrag, wann gezahlt wird und ab wann das Haus Ihnen allein gehört. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und erklärt allen Beteiligten den Vertrag.
Ohnehin muss das Grundbuch zunächst auf die Erben berichtigt werden. Beantragen Sie das binnen zwei Jahren nach dem Erbfall, kostet es keine Gebühren. Nach der Übernahme trägt das Grundbuchamt Sie als alleinige Eigentümerin oder alleinigen Eigentümer ein. Fragen Sie den Notar vorab, mit welchen Kosten für Vertrag und Grundbuch Sie rechnen müssen, und legen Sie im Vertrag fest, wer sie trägt. Was nach dem Erbfall sonst zu tun ist, lesen Sie im Ratgeber Haus geerbt.
Grunderwerbsteuer beim Auszahlen
Beim Kauf eines Hauses fallen in NRW 6,5 % Grunderwerbsteuer an, die in der Regel der Käufer zahlt. Bei der Übernahme unter Miterben gilt eine Ausnahme: Erwirbt ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass, um den Nachlass zu teilen, ist das grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Für die Auszahlung Ihrer Geschwister fällt also keine Grunderwerbsteuer an. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall erfüllt sind, bestätigt Ihnen der Notar oder Ihre Steuerberatung.
Spekulationssteuer auf den hinzugekauften Anteil
Bei der Spekulationssteuer müssen Sie das Haus gedanklich teilen. Für Ihren geerbten Anteil zählt das Kaufdatum der Eltern. Für den Anteil, den Sie Ihren Geschwistern abkaufen, kann mit der Auszahlung eine neue Zehnjahresfrist beginnen.
Das wird wichtig, wenn Sie das Haus innerhalb dieser Frist verkaufen. Beispiel: Sie übernehmen das Haus 2026 und vermieten es. Verkaufen Sie es 2031, sind seit der Auszahlung erst fünf Jahre vergangen. Auf den Gewinn, der auf den hinzugekauften Anteil entfällt, kann dann Spekulationssteuer anfallen. Wohnen Sie dagegen selbst im Haus, greift in der Regel die Ausnahme für Selbstnutzung: Haben Sie es im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Mehr dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Vor der Unterschrift prüfen lassen
Grunderwerbsteuer, Spekulationsfrist und Erbschaftsteuer hängen von Ihrem Einzelfall ab. Ziehen Sie als Kind selbst in das Elternhaus, kann zusätzlich die Steuerbefreiung für das Familienheim eine Rolle spielen. Lassen Sie den Vertragsentwurf deshalb von Ihrer Steuerberatung prüfen, bevor Sie beim Notar unterschreiben.
Verkaufen statt auszahlen
Manchmal ist der gemeinsame Verkauf die fairere Lösung, etwa wenn die Bank die Auszahlung nicht finanziert, wenn die laufenden Kosten Ihr Budget übersteigen würden oder wenn sich die Geschwister nicht auf einen Wert einigen. Der Erlös wird dann nach den Erbquoten geteilt, und niemand muss sich verschulden.
Polder Immobilien nimmt Ihnen dabei die Arbeit ab. Wir besorgen die Unterlagen, bezahlen einen fehlenden Energieausweis, führen die Besichtigungen nach Absprache, ohne dass Sie dabei sein müssen, und bereiten den Notartermin vor. Bis zum Notartermin zahlen Sie nichts. Eine Vergütung fällt nur im Erfolgsfall an, und ihre Höhe steht vorher schriftlich fest.
Einigen Sie sich weder auf eine Übernahme noch auf einen Verkauf, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Dort wird oft weniger erzielt als bei einem freien Verkauf. Wie Sie das vermeiden, lesen Sie im Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen.
Kurz gesagt
Die Auszahlung an Ihre Geschwister ergibt sich in der Regel aus Verkehrswert und Erbquote. Legen Sie den Wert gemeinsam fest, klären Sie die Finanzierung vor dem Notartermin und lassen Sie die Übernahme beurkunden. Grunderwerbsteuer fällt bei der Teilung des Nachlasses nicht an, für den hinzugekauften Anteil kann aber eine neue Spekulationsfrist beginnen.
Häufige Fragen
Wie viel muss ich meinen Geschwistern für das Haus zahlen?
In der Regel den Teil des Verkehrswerts, der ihrer Erbquote entspricht. Erben drei Geschwister zu gleichen Teilen, steht jedem ein Drittel des Werts zu. Ein laufender Kredit, anderes Vermögen im Nachlass oder frühere Schenkungen können die Rechnung verändern.
Wer legt den Wert des Hauses fest?
Den Wert legen Sie und Ihre Geschwister gemeinsam fest. Eine gute Grundlage ist eine Bewertung auf Basis beurkundeter Kaufpreise vergleichbarer Häuser. Können Sie sich nicht einigen, schafft ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen Klarheit.
Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich meine Geschwister auszahle?
Nein, wenn Sie als Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass erwerben, um den Nachlass zu teilen. Dieser Erwerb ist grunderwerbsteuerfrei. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, bestätigt der Notar oder Ihre Steuerberatung.
Brauche ich für die Übernahme einen Notar?
Ja, die Übertragung muss notariell beurkundet werden. Danach trägt das Grundbuchamt Sie als alleinigen Eigentümer ein.
Was passiert, wenn ich die Auszahlung nicht finanzieren kann?
Dann ist ein gemeinsamer Verkauf oft die fairere Lösung. Der Erlös wird nach den Erbquoten geteilt, und niemand muss sich verschulden. Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank, damit Sie wissen, woran Sie sind.
Fällt Spekulationssteuer an, wenn ich das Haus später verkaufe?
Für den geerbten Anteil zählt das Kaufdatum der Eltern, für den hinzugekauften Anteil kann mit der Auszahlung eine neue Zehnjahresfrist beginnen. Wohnen Sie selbst im Haus, greift in der Regel die Ausnahme für Selbstnutzung. Lassen Sie Ihren Fall von Ihrer Steuerberatung prüfen.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.