Eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf verlangt Ihre Bank, wenn Sie einen Immobilienkredit mit festem Zins vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen. Die Entschädigung gleicht den Zinsverlust aus, der der Bank durch die frühe Rückzahlung entsteht. Ist Ihr Darlehen seit der vollständigen Auszahlung schon zehn Jahre gelaufen, können Sie es mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?
Wer eine Immobilie finanziert, vereinbart mit der Bank meist einen festen Zins für eine bestimmte Zeit, die Zinsbindung. Für diese Zeit rechnet die Bank fest mit Ihren Zinszahlungen. Zahlen Sie das Darlehen früher zurück, fallen diese Einnahmen weg, und die Vorfälligkeitsentschädigung ersetzt der Bank diesen Verlust. Eine Strafe ist sie also nicht, sondern ein Ausgleich.
Beim Verkauf ist eine Ablösung in der Regel nötig. Der Käufer möchte die Immobilie ohne Ihre Grundschuld übernehmen, und die Bank gibt die Grundschuld erst frei, wenn ihr Darlehen zurückgezahlt ist. Deshalb wird der Kredit meist direkt aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft die Zinsbindung zu diesem Zeitpunkt noch, stellt sich die Frage nach der Entschädigung.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen Sie, wenn Ihr Darlehen schon getilgt ist, wenn die Zinsbindung bis zur Ablösung ausläuft oder wenn Sie die Kündigung nach zehn Jahren nutzen können. Dann bleibt nur die Löschung der Grundschuld, deren Kosten bei Ihnen als Verkäufer liegen.
Immobilienkredit vorzeitig ablösen: wann die Bank Entschädigung verlangt
Während der Zinsbindung können Sie einen Kredit mit festem Zins nicht einfach kündigen. Das Gesetz macht aber eine Ausnahme für Fälle, in denen Sie ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung haben. Der Verkauf der Immobilie zählt dazu (§ 490 Abs. 2 BGB). Ihre Bank kann Sie also nicht an Ihrem Kredit festhalten, wenn Sie verkaufen möchten. Im Gegenzug darf sie aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Eine Entschädigung kommt deshalb vor allem in Betracht, wenn drei Dinge zusammenkommen: Ihr Darlehen hat einen festen Zins, die Zinsbindung läuft zum Zeitpunkt der Ablösung noch, und die Kündigung nach zehn Jahren greift für Sie noch nicht.
Fragen Sie Ihre Bank früh nach dem Betrag, am besten noch vor der Preisfindung.
Nach zehn Jahren ohne Entschädigung kündigen
Für lange Laufzeiten gibt es eine wichtige Grenze. Ein Darlehen mit festem Zins können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass die Bank eine Entschädigung verlangen darf (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das gilt auch dann, wenn Ihre Zinsbindung länger vereinbart ist.
Ein Beispiel: Ihr Darlehen wurde im März 2017 vollständig ausgezahlt, die Zinsbindung läuft bis 2032. Ab März 2027 können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Kündigen Sie im März 2027, endet das Darlehen im September 2027, und eine Entschädigung fällt nicht an.
Entscheidend ist das Datum der vollständigen Auszahlung, nicht das Datum Ihrer Unterschrift unter den Kreditvertrag. Wurde das Geld in mehreren Teilen ausgezahlt, etwa bei einem Neubau, zählt die letzte Auszahlung. Lassen Sie sich den Stichtag von Ihrer Bank schriftlich bestätigen, vor allem wenn Sie die Konditionen zwischendurch neu vereinbart haben.
Gut zu wissen
Liegt der Zehnjahrestermin nur wenige Monate entfernt, kann die Vermarktung trotzdem schon beginnen. Zahlung und Übergabe legen Sie im Kaufvertrag dann auf einen Tag nach dem Ende der Kündigungsfrist. Kündigen Sie das Darlehen aber nicht auf Verdacht, sondern stimmen Sie den Zeitpunkt mit Ihrer Bank ab, sobald der Verkauf konkret wird.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Einen festen Betrag oder Prozentsatz gibt es nicht. Die Bank berechnet die Entschädigung für Ihren Vertrag und für den Tag, an dem Sie ablösen. Drei Größen bestimmen das Ergebnis vor allem:
| Größe | So wirkt sie auf die Entschädigung |
|---|---|
| Restschuld | Je mehr Sie der Bank noch schulden, desto höher fällt sie aus. |
| Restlaufzeit der Zinsbindung | Je länger die Bank noch mit Ihren Zinsen gerechnet hat, desto höher. |
| Zinsunterschied | Je weiter Ihr Vertragszins über dem Zins liegt, zu dem die Bank das Geld heute wieder anlegen kann, desto höher. |
So zahlen zwei Nachbarn, die im selben Monat verkaufen, oft ganz unterschiedlich viel: Wer noch hohe Schulden, eine lange Zinsbindung und einen Zins weit über dem heutigen hat, zahlt spürbar mehr als jemand, dessen Kredit fast abbezahlt ist.
Weil Sie nach zehn Jahren ohnehin ohne Entschädigung kündigen könnten, darf die Bank in der Regel nur bis zu dem Tag rechnen, an dem eine solche Kündigung frühestens wirken würde, auch wenn Ihre Zinsbindung länger läuft.
Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und prüfen lassen
Online-Rechner geben eine erste Vorstellung, mehr nicht. Für Ihre Planung zählt die Berechnung Ihrer Bank, denn nur sie kennt alle Daten Ihres Vertrags. Bitten Sie die Bank schriftlich um eine Berechnung zu einem bestimmten Ablösedatum und nennen Sie den geplanten Verkauf als Grund.
Prüfen Sie die Berechnung anschließend in Ruhe:
- Stimmt die Restschuld mit Ihrem letzten Kontoauszug zum Darlehen überein?
- Sind Sondertilgungen berücksichtigt, die Ihr Vertrag erlaubt?
- Bis zu welchem Datum rechnet die Bank, und liegt die Kündigung nach zehn Jahren davor?
- Welche weiteren Posten stehen auf der Rechnung, und wofür?
Die Rechnung beruht auf Annahmen, die sich nachprüfen lassen. Die Verbraucherzentrale bietet zum Beispiel eine Prüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen an. Das lohnt sich vor allem bei hohen Beträgen oder wenn Ihnen die Rechnung unklar bleibt. Bei rechtlichen Zweifeln hilft eine Anwältin oder ein Anwalt für Bankrecht.
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder senken
Diese Wege können die Entschädigung senken oder ganz vermeiden:
- Ende der Zinsbindung abwarten. Endet Ihre Zinsbindung bald, legen Sie Zahlung und Übergabe auf die Zeit danach. Die Vermarktung kann schon vorher beginnen.
- Kündigung nach zehn Jahren nutzen. Ist die Auszahlung bald zehn Jahre her, richten Sie den Zahlungstermin im Kaufvertrag nach dem Ende der sechsmonatigen Kündigungsfrist aus.
- Darlehen mitnehmen. Kaufen Sie eine neue Immobilie, kann Ihr Darlehen auf diese übertragen werden, wenn die Bank zustimmt. Bei diesem Pfandtausch wechselt die Grundschuld auf die neue Immobilie, der Kredit läuft weiter, und eine Entschädigung fällt in der Regel nicht an.
- Sondertilgung leisten. Erlaubt Ihr Vertrag Sondertilgungen, die Sie noch nicht genutzt haben, senkt eine Zahlung vor der Ablösung die Restschuld und damit die Entschädigung.
Sprechen Sie einen Pfandtausch an, bevor Sie den Kaufvertrag für die neue Immobilie unterschreiben, denn Verkauf und Neukauf müssen zeitlich zusammenpassen.
Haus verkaufen mit laufendem Kredit: den Zeitpunkt planen
Viele Eigentümer verkaufen, während ihr Kredit noch läuft. Das ist gut lösbar, wenn die Zahlen vorher feststehen. Rechnen Sie vor dem Start so: Erwarteter Kaufpreis minus Restschuld zum Ablösedatum minus Vorfälligkeitsentschädigung minus Ihre übrigen Verkaufskosten ergibt den Betrag, der Ihnen bleibt. Welche Kosten außerdem bei Ihnen liegen, zeigt der Ratgeber zu den Kosten beim Hausverkauf.
Für diese Rechnung brauchen Sie einen realistischen Kaufpreis. Polder Immobilien ermittelt ihn mit einer kostenlosen Wertermittlung: Meist schon wenige Minuten nach Ihrer Anfrage rufen wir Sie an und nennen Ihnen eine persönliche Einschätzung, und wenn Sie möchten, bestimmen wir danach bei einem Termin vor Ort den genauen Wert.
Liegt das Ende der Zinsbindung oder der Zehnjahrestermin nahe, stimmen wir die Vermarktung mit Ihnen darauf ab. Liegt Ihr eigener Kauf weniger als zehn Jahre zurück, prüfen Sie außerdem, ob Spekulationssteuer anfällt. Auch dort kann ein Datum über die Kosten entscheiden.
Kredit ablösen beim Notar: Löschungsbewilligung und Grundschuld
Wie das Geld fließt, organisiert der Notar. Ihre Bank wird direkt aus dem Kaufpreis bezahlt. Solange der Kaufpreis Restschuld und Entschädigung deckt, müssen Sie nichts vorstrecken. So läuft es in der Regel ab:
- Kaufvertrag: Darin steht, dass der Käufer die Immobilie ohne Ihre Grundschuld erhält und Ihre Bank aus dem Kaufpreis abgelöst wird.
- Löschungsbewilligung: Nach der Beurkundung fordert der Notar die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank an. Die Bank nennt ihm den Betrag, den sie braucht, einschließlich einer Vorfälligkeitsentschädigung, und erlaubt die Verwendung der Bewilligung erst, wenn dieser Betrag bei ihr eingegangen ist.
- Fälligkeit: Liegen alle Voraussetzungen vor, meldet der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises und nennt den Teil, der direkt an Ihre Bank geht.
- Zahlung und Löschung: Der Käufer zahlt den Ablösebetrag an Ihre Bank und den Rest an Sie. Danach beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld, die Kosten dafür tragen Sie.
Zwischen Notartermin und Zahlung vergehen meist einige Wochen. Das Datum, für das die Bank die Entschädigung berechnet, sollte zu diesem Zeitraum passen.
Verkaufen Sie mit Polder Immobilien, bereiten wir den Notartermin gemeinsam mit Ihnen vor und bleiben bis zur Schlüsselübergabe Ihr Ansprechpartner. Bis zum Notartermin zahlen Sie uns nichts, unsere Vergütung ist an den Erfolg gebunden, und ihre Höhe steht vorher schriftlich fest. Den gesamten Weg vom Wert bis zur Übergabe beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen: der Ablauf.
Kurz gesagt
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen, wenn Sie beim Verkauf einen Kredit mit festem Zins vor dem Ende der Zinsbindung ablösen. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen. Holen Sie früh eine schriftliche Berechnung Ihrer Bank ein, prüfen Sie Pfandtausch und Sondertilgung und legen Sie Zahlung und Übergabe passend zu diesen Daten.
Häufige Fragen
Muss ich beim Hausverkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nein. Eine Entschädigung kommt nur in Betracht, wenn Sie ein Darlehen mit festem Zins vor dem Ende der Zinsbindung ablösen. Ist die Zinsbindung abgelaufen oder das Darlehen getilgt, fällt keine an. Liegt die vollständige Auszahlung zehn Jahre zurück, können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
Darf die Bank die vorzeitige Ablösung beim Verkauf ablehnen?
In der Regel nein. Wer seine Immobilie verkauft, hat ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Wovon hängt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ab?
Vor allem von Ihrer Restschuld, der restlichen Laufzeit der Zinsbindung und dem Unterschied zwischen Ihrem Vertragszins und dem heutigen Zinsniveau. Einen festen Satz gibt es nicht. Bitten Sie Ihre Bank um eine schriftliche Berechnung für Ihr geplantes Ablösedatum.
Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung, Käufer oder Verkäufer?
Der Verkäufer, denn es ist sein Darlehen. Bezahlt wird sie in der Regel aus dem Kaufpreis: Der Käufer überweist den Ablösebetrag direkt an die Bank des Verkäufers, den Rest erhält der Verkäufer.
Was ist ein Pfandtausch?
Beim Pfandtausch bleibt Ihr Darlehen bestehen, als Sicherheit dient künftig die neue Immobilie statt der verkauften. Weil der Kredit weiterläuft, fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Voraussetzung ist, dass die Bank zustimmt und die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht.
Was passiert, wenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt?
Dann müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen, sonst gibt die Bank die Grundschuld nicht frei. Ohne diese Freigabe lässt sich der Verkauf nicht wie vereinbart abwickeln. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrer Bank und rechnen Sie mit einem realistischen Kaufpreis.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.