Erbengemeinschaft: das geerbte Haus gemeinsam verkaufen

Eine Erbengemeinschaft kann ein geerbtes Haus nur gemeinsam verkaufen: Alle Miterben müssen zustimmen und beim Notar unterschreiben, persönlich oder über eine wirksame Vollmacht. Das Grundbuch muss auf die Erben berichtigt werden, was innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist. Will ein Miterbe nicht verkaufen, helfen ein gemeinsamer Wert, eine Übernahme mit Auszahlung oder der Verkauf des eigenen Erbteils, und die Teilungsversteigerung sollte der letzte Weg bleiben.

Erbengemeinschaft: Haus verkaufen nur gemeinsam

Erben mehrere Personen, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam. Über ein Grundstück im Nachlass, also auch über das Haus, können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Kein Miterbe kann das Haus allein verkaufen, auch nicht derjenige, der im Haus wohnt oder sich bisher um alles gekümmert hat.

Für die laufende Verwaltung gilt eine andere Regel. Über eine nötige Reparatur, etwa am Dach oder an der Heizung, entscheidet die Mehrheit, gerechnet nach Erbanteilen, wenn die Maßnahme ordnungsgemäß ist (§ 2038 BGB). Ein Verkauf gehört nicht dazu, er braucht die Zustimmung aller.

Eine dritte Regel ist ebenso wichtig: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, also die Aufteilung des Nachlasses (§ 2042 Abs. 1 BGB). Niemand muss auf Dauer in der Erbengemeinschaft bleiben.

Grundbucheintrag für die Erben

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch zunächst weiter der Verstorbene als Eigentümer. Das Grundbuch muss auf die Erben berichtigt werden, danach stehen dort alle Miterben gemeinsam. Den Antrag stellen Sie beim Grundbuchamt, zusammen mit einem Nachweis, dass Sie Erben sind:

• Erbschein: Ihn beantragen Sie beim Nachlassgericht.
• Notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll: Liegt ein Testament vom Notar vor und hat das Nachlassgericht es eröffnet, brauchen Sie meist keinen Erbschein.

Gebührenfrei ist die Berichtigung, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Warten Sie deshalb nicht, bis feststeht, was mit dem Haus geschehen soll. Was nach einem Erbfall sonst zu tun ist, lesen Sie im Ratgeber Haus geerbt.

Wert ermitteln: eine Zahl für alle Erben

Beim Wert hat jeder Miterbe ein anderes Bild im Kopf. Die Schwester, die das Haus übernehmen möchte, hofft auf eine niedrige Zahl, der Bruder, der ausgezahlt werden soll, auf eine hohe. Eine Zahl von außen, die jeder nachprüfen kann, nimmt dem Gespräch die Schärfe.

Maßgeblich ist der Verkehrswert, also der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Die kostenlose Wertermittlung von Polder Immobilien beginnt mit einer persönlichen Ersteinschätzung am Telefon, meist wenige Minuten nach Ihrer Anfrage. Auf Wunsch folgt der genaue Wert vor Ort, ermittelt aus amtlichen Vergleichsdaten, die auf beurkundeten Kaufpreisen beruhen. Geben Sie das Ergebnis allen Miterben zur selben Zeit, dann hat jeder denselben Stand.

Können Sie sich trotzdem nicht einigen oder verlangt ein Gericht einen Nachweis, ist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen der nächste Schritt. Ein solches Gutachten erstellt Polder Immobilien nicht. Welche Bewertungsverfahren es gibt, erklärt der Ratgeber Immobilienwert ermitteln.

Miterben auszahlen statt verkaufen

Möchte ein Miterbe das Haus behalten, kann er die anderen auszahlen. Die Auszahlung richtet sich in der Regel nach dem Verkehrswert und den Erbquoten. Drei Punkte gehören zu jeder Übernahme:

• Notar und Grundbuch: Ein Notar muss die Übertragung beurkunden, danach wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
• Keine Grunderwerbsteuer: Erwirbt ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass, um den Nachlass zu teilen, ist das grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
• Neue Spekulationsfrist: Für den hinzugekauften Anteil kann eine neue Zehnjahresfrist beginnen. Ob das für Sie eine Rolle spielt, klärt Ihre Steuerberatung.

Wie Sie die Summe berechnen und die Auszahlung finanzieren, zeigt der Ratgeber Geschwister auszahlen.

Haus vermieten, wenn ein Erbe nicht will

Manche Erbengemeinschaften möchten das Haus behalten und vermieten. Das bringt Einnahmen, verlangt aber, dass sich alle über Jahre einig bleiben: über Mieter, Miethöhe, Reparaturen und Rücklagen.

Ist ein Miterbe dagegen, kommt es darauf an, was entschieden werden soll. Über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Erbanteilen, wenn sie ordnungsgemäß ist. Ob eine Vermietung in Ihrem Fall dazu zählt, hängt von den Umständen ab und sollte eine Anwältin oder ein Anwalt prüfen. Bedenken Sie auch, dass jeder Miterbe weiterhin die Aufteilung des Nachlasses verlangen kann. Gegen den Willen eines Miterben bringt eine Vermietung deshalb selten Ruhe.

Wird später verkauft, geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über (§ 566 BGB). Das schränkt den Kreis der Käufer ein, denn wer selbst einziehen will, sucht in der Regel ein freies Haus. Wenn Sie vermieten möchten, übernimmt Polder Immobilien auch die Vermietung.

Wenn ein Miterbe nicht verkaufen will

Hinter einem Nein steckt fast immer ein Grund. Vielleicht wohnt der Miterbe selbst im Haus, vielleicht hängen Erinnerungen an den Räumen, vielleicht hält er den Preis für zu niedrig oder braucht schlicht mehr Zeit. Fragen Sie zuerst nach diesem Grund, bevor Sie über Rechte sprechen. Diese Schritte helfen, wieder ins Gespräch zu kommen:

1. Einen Wert festlegen, den alle kennen. Aus einem Gefühl wird so eine Rechnung, über die sich reden lässt.
2. Alle Wege mit denselben Zahlen vergleichen. So lassen sich Verkauf, Übernahme und Vermietung fair gegenüberstellen.
3. Eine Frist vereinbaren. Solange niemand entscheidet, laufen Grundsteuer, Versicherung und Heizkosten weiter, und ein leeres Haus verliert an Zustand.
4. Hilfe von außen holen. Eine Mediation oder eine anwaltliche Beratung kann vermitteln.

Den eigenen Erbteil verkaufen

Wer aussteigen möchte, obwohl die anderen nicht verkaufen wollen, kann seinen Erbteil verkaufen. Das ist der Anteil am gesamten Nachlass, nicht am Haus allein. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1 BGB). Verkauft ein Miterbe an jemanden außerhalb der Erbengemeinschaft, haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Die anderen können den Anteil also zu den Bedingungen übernehmen, die der Käufer angeboten hat.

Einfach ist dieser Weg selten: Wer einen Erbteil kauft, erwirbt kein Stück Haus, sondern einen Platz in einer Gemeinschaft, die sich gerade nicht einig ist. Lassen Sie sich vor diesem Schritt von einem Notar oder Anwalt beraten.

Teilungsversteigerung: warum sie meist schlechter ist

Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Das Haus wird dann öffentlich versteigert, und die Erben teilen anschließend den Erlös. Dieser Weg sollte der letzte bleiben, denn für fast alle Beteiligten ist er ungünstig:

• Oft ein niedrigerer Preis: In der Versteigerung wird oft weniger erzielt als bei einem freien Verkauf.
• Zusätzliche Kosten: Es entstehen Gerichtskosten.
• Keine Vermarktung: Es gibt kein Exposé, keine ausgewählten Interessenten und keine Verhandlung. Den Preis bestimmen die Gebote.
• Der Streit wird öffentlich: Der Versteigerungstermin ist öffentlich, und das Verhältnis in der Familie leidet zusätzlich.

Ein freier Verkauf, bei dem alle mitentscheiden, ist in aller Regel die bessere Lösung. Kündigt ein Miterbe einen Antrag an oder liegt schon einer vor, lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Ablauf bis zum Notartermin

Haben sich alle auf den Verkauf geeinigt, folgt er festen Schritten:

1. Erbnachweis und Grundbuch: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll liegen vor, die Berichtigung ist beantragt.
2. Preis und Spielraum: Halten Sie schriftlich fest, mit welchem Preis Sie starten und bis wohin verhandelt werden darf.
3. Unterlagen: Bei geerbten Häusern fehlen oft Grundrisse, Baugenehmigung oder Energieausweis. Wir besorgen die Unterlagen, und einen fehlenden Energieausweis bezahlt Polder Immobilien.
4. Vermarktung und Besichtigungen: Exposé mit professionellen Fotos, Video und Drohne, Anzeigen in Portalen und Print. Die Besichtigungen führen wir nach Absprache mit geprüften Interessenten, die Erben müssen nicht dabei sein.
5. Zusage: Über ein Angebot entscheiden alle gemeinsam, nachdem die Finanzierung des Käufers belegt ist.
6. Vertrag und Beurkundung: Der Notar schickt den Entwurf vorab an alle Miterben. Beim Termin unterschreiben alle oder lassen sich wirksam vertreten. Welche Form eine Vollmacht braucht, sagt Ihnen der Notar.
7. Kaufpreis und Verteilung: Ein laufender Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, eine eingetragene Grundschuld gelöscht. Den Rest teilen die Erben, in der Regel nach ihren Erbquoten.

Für alle Miterben ist Katja Hagenkamp die feste Ansprechpartnerin. Ihnen entstehen bis zum Notartermin keine Kosten. Polder Immobilien wird nur im Erfolgsfall vergütet, die Höhe steht vorab schriftlich fest. Alle Schritte im Detail beschreibt der Ratgeber zum Ablauf beim Hausverkauf.

KI-Bild

Über den Autor

Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.