Sie dürfen Ihr Haus ohne Makler verkaufen. Dafür brauchen Sie keine Erlaubnis, nur einen Notar, denn ein Grundstückskaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung unwirksam (§ 311b BGB). Alles andere liegt beim Privatverkauf bei Ihnen: den Preis festlegen, Unterlagen und Energieausweis besorgen, Anzeigen schalten, Anfragen beantworten, Besichtigungen führen, die Finanzierung der Interessenten prüfen und verhandeln. Wie gut das gelingt, hängt vor allem davon ab, ob schon ein Käufer feststeht und wie viel Zeit Sie haben.
Haus privat verkaufen: Was erlaubt und was Pflicht ist
Ein Privatverkauf unterscheidet sich rechtlich kaum von einem Verkauf mit Makler. Es gelten dieselben Regeln:
- Notar: Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar. Die Kosten für Beurkundung und Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 448 Abs. 2 BGB).
- Energieausweis: Beim Verkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Liegt er vor, gehören seine Pflichtangaben schon in die Anzeige, auch wenn Sie privat inserieren (§ 87 Gebäudemodernisierungsgesetz). Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.
- Ehrliche Angaben: Was Sie im Exposé oder im Gespräch über das Haus sagen, muss stimmen. Falsche Angaben können später teuer werden.
- Keine Maklerprovision: Ohne Makler fällt keine Provision an. Dafür tragen Sie die Arbeit und das Risiko selbst.
Die Aufgaben im Überblick
Beim Verkauf mit Makler verteilt sich die Arbeit, beim Privatverkauf liegt sie vollständig bei Ihnen:
| Aufgabe | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Wert und Angebotspreis | realistisch, aus tatsächlich gezahlten Preisen abgeleitet, nicht aus Portal-Angeboten |
| Unterlagen | Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächen, Energieausweis, bei Bedarf Baulastenauskunft |
| Exposé und Fotos | gutes Licht, aufgeräumte Räume, vollständige und richtige Angaben |
| Anzeigen | Portale, Pflichtangaben aus dem Energieausweis, schnelle Antworten auf Anfragen |
| Besichtigungen | Termine abstimmen, Fragen beantworten, Sicherheit im eigenen Haus |
| Käufer prüfen | Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Notartermin |
| Verhandlung | Preis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände |
| Notar | Daten liefern, Entwurf prüfen, Termin wahrnehmen |
Welche Unterlagen Sie im Einzelnen brauchen, steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.
Der richtige Preis entscheidet über den ganzen Verkauf
Der häufigste Fehler beim Privatverkauf ist ein falscher Angebotspreis. Ist er zu hoch, kommen wenige Anfragen, das Haus steht lange im Netz, und spätere Preissenkungen wecken bei Interessenten Misstrauen. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld, oft ohne es zu merken, weil sich schnell ein Käufer findet.
Orientierung geben tatsächlich gezahlte Preise. Der Gutachterausschuss veröffentlicht Durchschnittswerte und Bodenrichtwerte, für Moers zum Beispiel in der Übersicht Immobilienpreise in Moers 2026. Ein Durchschnitt ersetzt aber nicht den Blick auf Ihr Haus: Lage, Zustand, Modernisierungen und Grundstück machen große Unterschiede. Wie eine Bewertung abläuft, erklärt der Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
Besichtigungen und Käufer prüfen
Besichtigungen kosten Zeit, vor allem am Anfang, wenn viele Anfragen kommen. Bewährt hat sich, vorab am Telefon zu klären, ob Lage, Größe und Preis zum Interessenten passen. So führen Sie weniger, aber bessere Termine.
Achten Sie auf Ihre Sicherheit: Lassen Sie fremde Menschen nicht allein durchs Haus gehen, legen Sie Wertsachen und Unterlagen weg und notieren Sie Namen und Telefonnummer jedes Besuchers.
Bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, sollte der Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen. Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, wird es kompliziert: Rücktritt, Fristen und Kosten müssen dann geklärt werden, und Ihr Haus ist in dieser Zeit vom Markt.
Haftung für Mängel: Was Privatverkäufer wissen sollten
In Kaufverträgen über gebrauchte Häuser wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss schützt Sie aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Wissen Sie also von Feuchtigkeit im Keller, einem undichten Dach oder einem Schädlingsbefall, sagen Sie es dem Käufer und lassen Sie es im Vertrag festhalten.
Vorsicht auch bei Angaben im Exposé: Schreiben Sie dort zum Beispiel eine Wohnfläche oder ein Baujahr der Heizung, kann der Käufer sich darauf verlassen. Prüfen Sie solche Angaben, bevor Sie sie veröffentlichen. Was im Kaufvertrag sonst geregelt wird, erklärt der Ratgeber Notar beim Hausverkauf.
Checkliste für den Privatverkauf
- Wert und Angebotspreis aus vergleichbaren Verkäufen ableiten
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung bereitlegen
- Energieausweis prüfen, bei Bedarf neu ausstellen lassen
- Fotos bei gutem Licht machen, Räume vorher aufräumen
- Exposé mit richtigen Angaben schreiben, Pflichtangaben aus dem Energieausweis in jede Anzeige
- Anfragen schnell beantworten, Termine vorab am Telefon klären
- Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Notartermin verlangen
- Entwurf des Kaufvertrags in Ruhe lesen, bekannte Mängel aufnehmen lassen
- Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und allen Schlüsseln
Wann ein Privatverkauf sinnvoll ist und wann ein Makler
Ein Privatverkauf ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Käufer schon feststeht, etwa ein Nachbar, ein Mieter oder jemand aus der Familie. Dann geht es im Kern um den richtigen Preis und einen sauberen Vertrag.
Ein Makler lohnt sich eher, wenn Sie den Käufer erst finden müssen, wenig Zeit haben, weit weg wohnen oder die Situation kompliziert ist, etwa bei einer Erbengemeinschaft, einem Wohnrecht oder einem vermieteten Haus. Die Provision teilen sich bei Einfamilienhäusern und Wohnungen Verkäufer und Käufer in der Regel, wenn der Käufer Verbraucher ist. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Maklerprovision in NRW.
Bei Polder Immobilien entstehen Ihnen bis zum Notartermin keine Kosten. Die Vergütung wird nur im Erfolgsfall fällig, ihre Höhe vereinbaren wir vorher schriftlich mit Ihnen. Wir übernehmen Wertermittlung, Unterlagen, Exposé, Fotos, Besichtigungen mit geprüften Interessenten und die Vorbereitung des Notartermins.
Kurz gesagt
Ein Haus ohne Makler zu verkaufen ist erlaubt. Pflicht sind der Notar und ein gültiger Energieausweis, dessen Angaben in jede Anzeige gehören. Die meisten Fehler passieren beim Preis, bei ungeprüften Käufern und bei Angaben zum Zustand. Steht der Käufer schon fest, ist ein Privatverkauf oft gut machbar.
Häufige Fragen
Brauche ich für einen Privatverkauf einen Notar?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder ein Haus muss notariell beurkundet werden, sonst ist er unwirksam (§ 311b BGB). Das gilt mit und ohne Makler.
Wer bezahlt den Notar beim Hausverkauf?
Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung im Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Löschung einer alten Grundschuld zahlt in der Regel der Verkäufer.
Brauche ich als Privatverkäufer einen Energieausweis?
Ja. Auch beim Privatverkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Liegt er vor, gehören seine Pflichtangaben schon in die Anzeige.
Hafte ich als privater Verkäufer für Mängel?
Üblicherweise wird die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Das gilt aber nicht für Mängel, die Sie kennen und verschweigen (§ 444 BGB). Sagen Sie deshalb offen, was Sie wissen.
Wie finde ich den richtigen Preis ohne Makler?
Orientierung geben Bodenrichtwerte und die Durchschnittspreise des Gutachterausschusses, frei einsehbar bei BORIS.NRW. Für Ihr Haus brauchen Sie zusätzlich einen Blick auf Zustand, Lage und vergleichbare Verkäufe. Eine kostenlose Wertermittlung gibt Ihnen eine gute Grundlage.
Wann lohnt sich ein Privatverkauf?
Vor allem, wenn der Käufer schon feststeht, etwa ein Nachbar, ein Mieter oder ein Familienmitglied. Müssen Sie den Käufer erst suchen, kostet der Privatverkauf viel Zeit, und das Risiko für Fehler beim Preis und im Vertrag steigt.
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Über den Autor
Sinan Özsoy, B. A., ist Inhaber von Polder Immobilien in Moers. Er begleitet Eigentümer am Niederrhein und im westlichen Ruhrgebiet persönlich von der Bewertung bis zum Notartermin.
Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.